东北人扎堆，鬼楼林立，天通苑还有哪些你不知的秘密

在我的朋友里，老孙是最了解天通苑的人。

他早年住在北七家，2006年搬进天通苑，有好几年，他的工作就是泡在小区里挖故事。他熟悉每一片小区。

经过东一区的某条马路时，他会突然指着外面喊：

“看！这里本来有两颗银杏树，结果被烧烤摊熏死了一棵，大家都气坏了，这可是天通苑马路边唯一的银杏树。”

再往里走几步，他会指着一栋朝向不太正的楼：流血和流泪的地方啊！

这本是规划中的天通艺园一角，却被开发商盖上了楼，网友“落汤鸡”等一些人维权讨要绿地，结果被不明黑衣人打成了“落汤鸡”。

隔三差五的，他会开车经过中苑。这里有一片鬼楼群，2008年左右就完工，至今未开盘。

老孙心疼这些空房，“刚盖好时候我还是单身汉，想着结婚时候没准能买上，如今孩子都会打酱油了，还没开盘！”

天通苑的故事，多到三天三夜也讲不完。这座卧在城市北端的亚洲最大小区，是很多北漂落脚的第一站，安放过数以百万计的梦想。它有很多标签：添堵苑、东北人、黑社会、群租房、前垃圾场、房价洼地、大户型、睡城……

最真实的天通苑什么样？生活在这里是怎样的体验？端午节，老孙带我转了“网红”天通苑，讲述他眼里天通帝国的荣耀与卑微——

1、关键词：堵

北方明珠，这栋名字颇具山寨意味的银白色圆柱形大楼，最早广告语是“冠军的家”，如今，它成了天通苑人民的灯塔。

它是天通苑的南天一柱。每个工作日的晚高峰，当天通苑人民陷在立汤路的车流里动弹不得，夜幕中的北方明珠是最好的安慰：快到家了。

图：北方明珠是天通苑的地标之一

但有时候，家的那盏灯明明近在咫尺，又远在天涯。

实在太堵了。

天通苑的路，没有一天是不堵的。这是历史遗留问题。

进出天通苑的人，每天都需要跨越清河。像一座围城，清河隔开了昌平、朝阳两个区。

这道自然形成的天险，直接导致天通苑人每天千军万马排队的壮观景象。

天通苑人只有两座桥可以渡河。一座是原先的立水桥，一座是新增的北苑路北延桥——天通苑建成20年，只增加了这么一座过河桥。

北苑路北延桥闹得动静很大。老孙记得，南边群众不让开通，北边开发商出动了大铲车，最后惊动副市长亲自协调才搞定。

其实，清河上还有两座桥，在立水桥往西。两座桥都是北头连着天通苑，南头连着朝阳区的豪宅区。建成有七八年了，但朝阳群众就是不让通车，两座桥至今也没启用。

老孙对此很不满，他向我嘲讽地形容河对面那群自私的城里人：

“清河的水污一点，臭一点都不要紧，但是要架桥，朝阳群众心里总是不太痛快，他们担心来自清河对面的天通苑滚滚车流将带来自家房产的下跌，毕竟一河之隔，两边的房价就有一倍的差价。而对于天通苑居民来说，只是为了借道进城打食儿养家糊口而已。”

无奈的天通苑群众一度跑到社区网上发起倡议：不如集资买个冲锋舟，渡过清河天险。

与仅有两条渡河桥不匹配的，是天通苑人口的暴涨。

没人知道这里到底住了多少人。官方曾经给出过40万的人口统计数据，但考虑到大量租房的流动人口，有媒体认为，实际住在这里的人更多。

公共交通也一样恐怖。5号线在这里开了三个站，每天早高峰进站都要拍长队，总有小偷假装孕妇混在队伍里得手。快速公交3路的站台，从天通苑上车的人们从来都混不到座——更北边的北七家人民早就挤满了车厢。

图：每个工作日，天通苑地铁口都人潮拥挤

可以说，堵车是天通苑人民的第一大痛点。

不过，老孙早就心平气和了。“天通苑堵不住我”，他熟练打着方向盘，摆摆头，“我知道这里的每一条小路”。

2、关键词：大

老孙说的小路，是指穿小区而过的那些路。

天通苑太大了，分为5个大区老苑、东苑、西苑、中苑、北苑，又分成至少18个更小的社区。

“比如天通苑东区分为东一、东二、东三区。但东一区人口太多，超过了2万人，行政管理上，又分成了东一区居委会和东四区居委会，这样就更多了”，老孙试图解释清楚，很快发现连自己都晕了。

总之，那天老孙带着我边逛边看，开车花了整整2个小时。

几年之前，一位海南朋友上老孙家借住。老孙进城接上他往回走，朋友在车里昏昏欲睡，几次醒来问“这是哪”，得到的答案都是一样的：天通苑。

晚上朋友肚子疼，老孙又带他出去买药，半路，他抬起头看看外面，肯定地说：这总不是天通苑了吧！

老孙嘿嘿一笑：还是！

因为面积太大，天通苑西一区里居然设置了红绿灯。据说这在北京小区里可能是独一份。在老孙眼里，这也是天通苑开发商牛气之处：敢直接把大门架在市政路上。

“林妙可家住在楼上，200多平的大户型”，在西一区等红绿灯的时候，老孙往左一指。

这个路口还经常停着辆房车，是侯耀华的，附近人经常见到他夹个黑包从车里出来。而西一区东北角，以前是孙悦开的三层东北菜馆，但现在黄了。

天通苑鱼龙混杂。商贾贵胄、地摊商贩、卖身小姐、上班族、公务员……似乎谁都能在这里找到一个落脚之处。你可以花几百块租个隔断，也可以花上千万买入一套中层复式。

图：天通苑某群租房室内

虽然是经济适用房小区，天通苑里可不乏300-400平米的大户型。传说附近城中村有位被抓的老书记，事发就是因为儿媳妇太高调，四处炫耀公公给买的500平米豪宅。

1999年，天通苑房价统一是2650元，但很多北京人不愿意来买——离城里太远，加上这块土地打元代开始就是垃圾处理场。

多年之后，错失机会的老北京人会搬出一句话来自我安慰：宁要城里一张床，不要城外一套房。这就是后话了。

连精明的商人们都曾经看空这里。

我们经过龙德广场时，车流开始变得拥挤，老孙慢慢挪着，也不着急。“这里是天通苑的心脏，逢节假日就人爆满”，他习惯了。

他认识龙德广场招商部的人。2007年开业之前，他们去邀请星巴克、万达影城等大品牌入驻。谈判桌上，某品牌表现得很随意：“我们也没指望在那挣钱，设个点就可以了，总得有个布局是不是？

没想到几年后，龙德门店成为该品牌在北京最挣钱的店，客单价不高，但客流量巨大。

天通苑的人实在太多了。

于是，这里养活了天桥上做手机贴膜的河南姑娘、地铁口开黑车的东北小伙、路口摊煎饼的山东大妈。

通往天通苑另外一个地标：天通尾货的马路北侧，曾经被麻辣烫摊、烧烤摊、凉皮小吃摊挤满，久而久之，路面变成了油黑色。

一次，城管大清理，搬来高压水枪冲洗地面，附近住户们惊奇发现：原来地砖是红色的。

大多数时候，这些野蛮生长的小商贩，天通苑的城管根本顾不过来——根据2015年媒体报道，当时整个天通苑只有12名城管加20名协管员。

老孙算过，这些城管队员管理的面积相当于整个老崇文区，而老崇文区当时的城管队伍超过1000人。

庞大人口带来的商业繁荣，让很多天通苑人民觉得，这里跟城里也没啥差别。

陈佳在天通苑住了6年，生了2个孩子，周末时，她经常带孩子参加开在商圈里的各种培训班。跆拳道、美术、语言、舞蹈、英语……这些兴趣班常年人满为患。而她本人，已经好几年没去过西单一带了。

西一区有家羊蝎子火锅店，是天通苑里最早的火锅店，多年屹立不倒。每晚8点多，店里人正吃得尽兴，老板就开始扯着嗓门喊：羊蝎子还有8锅！8锅！闹哄哄的大堂会瞬间安静。上个厕所的功夫，吃客们就能把最后的羊蝎子分光。

天色渐暗，我们继续穿行在北一区。两侧停满了车，法国梧桐郁郁葱葱，一片静谧之中，路边几个由楼房改商铺的足疗保健店已经亮起了灯，甚至二楼窗户也闪烁着广告牌。

“嘿，连二楼都开上了，怎么也没人管了！”老孙感慨：大概只有在天通苑，足疗保健店才敢开进小区。这里地方太大，住的人太多，不容易被熟人撞到。

赚得盆满钵肥的还有私立医院。清华长庚医院2014年开业之前，天通苑人民看病只能去天通仁和医院、天通苑中医医院这些私立医院，它们长得都差不多：都租在小区里，三层小楼，看起来就山寨。

但这两家医院是120、999急救中心的据点，生意一直火爆。

学校也是热饽饽。

整个天通苑只有两所公立小学，老孙听说孩子们课间不许下楼，人太多，担心踩踏。

而去年夏天，管理着这家超级社区的物业公司宣布要赴港IPO，天通苑人民贡献的停车管理费，占到物业收入的30%。

上市申请中，关于天通苑的一组数据被公开：天通苑共有746栋建筑，由462栋住宅、205栋非住宅和79栋待售物业构成，总建筑面积近1000万平方米。

3、关键词：涨

2006年，从北七家的城中村筒子楼搬进这片巨型小区时，老孙充满了幸福感。

对于北七家的人来说，天通苑就是城里：那是都是大市政，即将有地铁，一个站点停靠的公交车有十几趟，完爆北七家。

老孙最满足的，是冬天不用搬煤烧火取暖。他记得住北七家的时候，有一年冬天特别冷，经常零下十几度，他搬完煤洗手，掌纹里的黑灰怎么也搓不掉。加上80岁的奶奶辛苦一辈子，必须要住上真正的楼房。

这个心愿终于实现了。奶奶在天通苑生活两年后，寿终正寝。

老孙后来换过两次房，一次是2014年，一次是2016年，至今没有出天通苑。

第一次换房时，他从老丈人那借了首付。老人原是附近村民，后来成了传说中有钱的拆迁户。但老人家观念保守，宁可把钱存在银行里，也不愿投钱多买房。

“我家是北京人，以后有的是房，买那么多房干嘛？熬着吃啊！”

当时房价已经十万十万地涨，老孙看得急坏了，“真像热锅蚂蚁似的”。

他清楚钱放在银行只会贬值，当时天通苑房价2万左右，老孙还能托关系，买到开发商手里的一手房。

老孙决定赌一把。他跟媳妇商定离婚，再以首套房资格购买。老丈人急了，一天晚上，他喝得醉醺醺回来：“钱我借给你们，婚不能离！”老孙如愿以偿。

其实，很多人都不看好天通苑的房价。

这片开盘价2650元的经适房小区所在地，从元朝开始就是垃圾处理场。早期没有市政供水时，龙头里出来的水都自带颜色。有段子说：有户人家炖排骨，下楼忘了，到家一掀锅发现基本干了，排骨居然煮出了酱油色。

老孙好几个朋友来天通苑看过房，但都没买，嫌弃这里是贫民窟。

一位朋友几年后告诉老孙：真后悔啊！当时手里有20万，用来交一半首付都够了。但她看不上天通苑，又买不起城里的房，买房计划一拖再拖。

如今，她租住在50多平米的房子里，准备生二胎，也不可能买得起天通苑的房子了。

老孙第一次觉得天通苑的房价可能涨，是在2009年蜀国演义天通苑店开张仪式上。开发商在现场致辞：“现在天通苑房价8000，我预测，在不久的将来，它会涨到1万。我再大胆地预测，将来会涨到1.5万”。

老孙听得乐开了花：原来贫民窟也有春天。

昨天爱搭不理，今天高攀不起——现在，老孙更愿意用这句话来形容天通苑的房价。他在去年卖掉了北二区的房子，均价4万。

但还是卖低了。

“天通苑房价不行”，中介不断渲染这个观念，老孙被洗脑，报价少了30万。更让他伤心的是，此后房价持续走高，一度逼近均价5万。

“心如刀割”，此后，他看见北二区就绕着走。

4、关键词：谜

在百度搜索里输入“天通苑 东北人”，你会得到接近8000条结果。

在很多人眼里，天通苑就像东北人的窝——类似的标签在望京，韩国人的地盘。

很多人为此排斥天通苑。

老孙也说不清楚，东北人是从什么时候开始聚集在天通苑的。这是一个谜。但生活在这里的人都能在电梯里、小区里、天桥上、商超里、饭店里听到各种声调的东北腔。

海量东北人带来了海量烧烤摊。

有记者爬上北方明珠，俯拍天通苑被烧烤摊点得灯火通明的壮阔场景，还有记者走访，数出了120多个路边烧烤摊，第二天，“烟熏天通苑”的标题出现在北京城数百个报刊亭。

东北人在天通苑的另一个扎堆职业是中介。

跟那些刚出校门的大学毕业生打交道时，他们毫不避讳自己的东北口音，有的还会故意露出身上的纹身。

他们多供职于一些名字雷同的小中介公司，租户一旦交了押金，要回来的几率基本等同于中彩票。

而黑社会这个在城里基本绝迹的旧行当，在天通苑依然存在。2015年，新京报记者乔装成游商，曝出黑社会收取保护费的新闻，引起众人哗然。

老孙猜测，最早一批东北人，应该是随开发商过来的——据他了解，开发商在黑龙江有做经适房的背景，连人带经验带到了北京。

天通苑的第二个谜，是中苑几十栋鬼楼群——这些房子在2008年就完工，至今未对外出售。在物业公司去年公布的资料里，天通苑代售物业有79栋。

华灯初上之时，附近楼房零散亮起了灯，只剩这些房子黑黝黝地立在风中，窗户如同一个个黑洞。

图：建成近10年的空置房

消息灵通如老孙，都不知道这些楼空置的真正原因。他接触到的所有人都对此讳莫如深，坊间最流行的猜测是：手续不全。

直到去年，中苑D区放出一批房源对外出售。

“天通苑几乎不做售楼广告”，老孙评价这家低调到异常的开发商。这里的售楼总是静悄悄进行，连开盘仪式都少有，似乎生怕太多人知道。

中苑这批房源也是如此。

最开始，天通苑人民发现中苑外面的两层小楼有人活动，去问，被告知“不卖楼，这是办公场地”——据老孙得知，当时已经有关系户在买房了。

直到今年春节，“售楼中心”的招牌才挂出来，附近依然没有任何广告。

图：低调的售楼中心

那天下午，老孙带我去探访了中苑D区，多数人家正在装修。这里户型全是140平米以上的，有几栋楼还以复式为主，有一楼带地下室的，也有中层、底层复式，楼房6层带电梯，可直达地下停车场——简直就是豪宅的模样。

小区环境也很好，梧桐树枝繁叶茂，单元门由大理石修嵌而成。

图：在售小区北侧外景

图：在售小区南侧外景

老孙告诉我，这些门洞以前都用铁杠封起来，锈迹斑斑，看起来很破，后来砸掉重修了单元门，估计是为了显高档，才好卖出价格。

今非昔比。

我跟老孙最后在天通苑站分开。这个站是天通苑人民的骄傲——5号线的规划里原本没有这个站，天通苑人发动民意请愿，几经波折才争取下来。用央媒评价：这是属于民主的胜利。

如今这里显得很平静。工作日的早晚高峰，地铁口总是人流如织。陈佳每天上班都从这里进出，她会尽量避开B口，站外50多米沿路全是黑中介，让人心烦。

尽管如此，她还是喜欢天通苑：生活方便，商业成熟，小区里就有公立学校。

她可不想倾家荡产去折腾城里的学区房：孩子的性格品质最重要，不是人人都要考清北。

“换房我还选这里”，她很坚定。

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小区盘点

优点：房源多，户型较方正，商超集中，生活便利

缺点：堵车，租房客较多，缺教育资源

住·户·推·荐

东一、东二、东三区是天通苑比较火爆的小区。板楼比较多，规划中的17号线会在小区附近设站。呼吁10年的北苑东路跨河桥即将完工，今后这一带出行会更加方便。