二手房过户注意事项有哪些 二手房无法过户怎么办

二手房过户是个比较复杂的流程，它涉及到买卖双方， 中介，银行，产权登记中心等，很多人 购买二手房都不关心过户流程，或者完全懵逼，从头到尾由 中介包办，但我们如果清楚二手房过户的注意事项，就可以减少依赖，也可以避免一些不应该发生的纠纷。

二手房过户流程

买卖双方在已经选择好的 中介公司那里进行相关的手续登记，并交纳定金，合同办理是前提基础

前面手续办理完毕后， 中介公司开始为买家到相关银行办理贷款手续。贷款申请时间比较严格，时间多数为半个月，当然每个地区不一样。后待银行审批后，获得同意发放后，开始办理过户手续。

按产权转移登记要求，到产权登记中心那里，买卖双方需准备规定的资料以备过户。

中介公司的人带着买卖双方及相关资料，到地税局办理核税缴税手续，地税局出具税务收据。

然后又回到交易中心，进行递交契税、营业税收据和双方所有过户所需的证件，填写《 房屋所有权转移登记申请书》，领取受理通知单，同时补齐房屋印花税。

在这个等待时间里基本没什么难题困扰，可以顺便了解一些费用，比如：水、电、煤气、有线电视等费用，同时对家具等进行后查验

满20个工作日后（每个地区时间可能不太一样），有专门的人会通知，前往交易中心领取 房产证。这个时候，银行那边也会下达通知，买方准备开始供房了。

二手房过户需要注意什么？

（一）办理 房产过户手续所需要的文件资料。 卖方所需文件：

1、身份证明（外地户口需暂住证）； 2、 房产证；

3、 网签的 房屋买卖协议； 4、 税费缴纳证明。 买方所需文件：

1、身份证明（外地户口需暂住证）； 2、 网签的 房屋买卖协议； 3、 税费缴纳证明。

（二）办理 房产过户手续所需要的时间。

过户之后，房产即登记在买方名下，但领取 房产证还需要等一段时间。这段时间根据不同办理机关，时间也不一样 ，一般在7个工作日左右有些房屋需要到市建委办理 土地证，则全部办证时间需要40天左右。

（三）本人不能到场办理过户手续的可以委托别人办理。

如果买卖双方的当事人不能到场办理 房产过户手续，法律规定可以委托他人代为办理，卖方委托他人办理必须提供经过公证机关公证的委托书，买方可以手写一份委托书，写明委托权限和时间，可以不办理公证手续。

（四）在建委办理了过户手续，却迟迟拿不到 房产证怎么办？

在极特殊情况下，买卖双方在建委正常办理了 房产过户手续，但买方在规定的时间却领不到 房产证，这时买方必须高度警惕，应当立即向发证机关问明情况。如果是因为发证机关需要完善手续修改数据，延迟一段时间发证，这种情况买方可以放心等待。

（五） 房产过户后由银行放款，不需要买方另行授权

以 贷款方式支付房款，银行放款的时间在办理 房产过户之后。这样就可能出现这种局面，即一旦办完过户，银行又因故拒绝放款，房主将面房、钱两空的尴尬境地。事实上，这种情况是不会出现的，这是因为银行在 房产过户后放款不需要买方签字授权，就可以将房款直接放至房主的账户内，银行在这里起到一种保障作用，保护买卖双方的利益。

二手房过户是有一定程序的。如今，我国法律规定满两年的 普通住房可以免营业税， 满五年可以免所得税。有些当事人为节省一些费用，约定数年后再办理 房产过户手续，这种做法危害是非常大的。所以您在过户时，一定要谨慎考虑各个方面，如果不明白可以到您所在的地的房管局问清楚，也可以直接咨询相关律师。

二手房过户费用有哪些？

二手房过户费用包括以下八个方面的费用，对于 二手房过户费用的具体规定阐述如下：

1、 二手房交易手续服务费：住宅6元/平方米( 房改房、 经济适用房、 安居房减半收取：3元/平方米)；非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。

2、二手房过户登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担。

3、二手房过户土地金(代收)： 房改房、 经济适用房、 安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常 成交价的2%计征。卖方承担。

4、二手房过户核档费：50元/宗。

5、二手房过户契税：税率为3%，按正常交易 成交价格计征；个人购买的自用 普通住宅(建筑面积144平方米以下、容积率1.2以上、交易价格4290元/平方米) 契税税率减半，按1.5%征收；拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分 免征契税， 成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。买方承担。

6、二手房过户印花税：税率1‰，按正常交易 成交价格计征，交易双方各承担一半。

7、二手房过户营业税及附加： 房产证不到两年时间过户，营业税不能享受优惠减免，需要按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

8、二手房过户个人所得税：所购房屋不 满五年上市交易时收取，有两种方式，

①税率20%，按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征；

②未能提供原 购房发票的按已 成交价格的1%征收。卖方承担。

二手房无法过户怎么办

《 物权法》第14条规定：“不动产 物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于 不动产登记簿时发生效力。”所以， 房屋买卖合同签订后产权未进行变更登记的，不发生所有权转移，在法律上仍然认为卖方是房屋的产权人，买方仅对房屋享有债权，法院仍然有权查封卖方的房屋。

如果卖方故意隐瞒房屋交易已被限制或者将要被限制的事实，导致买方无法办理过户登记，无法实现购房目的时，买方可根据《城市房地产管理法》第38条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。如果已签订买卖合同的，该买卖合同无效，双方互相返还已付财产，赔偿损失。买方要求卖方赔偿的经济损失，包括直接损失和预期可得利益损失（注：预期可得利益损失主要是指房价涨跌损失）。

关于房价涨跌损失的确定，法院规定可参照以下方式：

（一）、双方协商确定的，从其约定；

（二）、双方不能协商确定的：

（1）原则上可比照相类似房屋的市场 成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同 成交价之差确定房价涨跌损失；

（2）无相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房价涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施，防止损失扩大等因素。

在 二手房买卖过程中，买方应要求卖方加快交易节奏，尽早配合办理 房屋过户手续；并且采用安全的房款交割方式，利用本市各区、县交易中心的 二手房交易 资金监管平台，以维护自己的合法权利。如果在 房屋过户中发生法院查封情况，应要求卖方提供担保，将被查封 房屋置换出来，尽快办理过户，避免经济损失。

无 房产证二手房如何过户

过不了户,到房管局办不了手续。如果要买的话，会有风险。至少应该到公证处办理一下买卖协议的公证。再去房管局问问可不可以办委托书公证，如果以后 产权证下来以后，也不用再去找房主。因为如果到时候房主找不到，你可就惨了。

只公证不过户对 买房人来说存在巨大风险。因为在我国 房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷， 房产证是 房屋所有权的证据， 购房合同属于次要证据。一旦卖房人将 房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。

另外，公证机构应该根据 房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受质疑。 买房不是一件小事，动辄就是几十万，所以提醒消费者，对于没有 房产证的房子，一定要多加小心，目前还没有一种合适的办法处理这种交易，保证双方的利益都不受到损失。