近日，长租企业自如宣布，旗下大型租赁社区“上海其灵自如里”和“广州凯得家自如里”同时实现满租。自2020年以来，“大型租赁社区”便成为租赁行业的热门词汇，据克而瑞租售整理公开资料不完全统计，目前已有15个不同背景的已入市或即将入市的“大型租赁社区”标杆项目，其中就包括已满租的广州凯得家自如里项目。业内人士表示，2021年，伴随租赁用地入市，将是我国租赁社区加速落地的一年，“大型租赁社区”是租赁产品中的新业态和新生力量，随着项目源源不断入市，数据与经验不断积累，或将探索出符合国情的、真正落实“租购同权”的大型租赁社区发展模式。
土地供应政策向租赁用地倾斜
广州今年租赁用地占比7.7%
今年国务院政府工作报告中提到，解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。目前，相关政策和措施仍然在不断推进中。
6月初，国家发改委印发了《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》，支持人口净流入的大城市新建、改建保障性租赁住房及其配套基础设施建设。在此之前，2021年5月24日，住建部消息称，住房和城乡建设部分别在沈阳、广州召开了发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市相关负责人分两批参加。这40个城市将大力发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人住房困难问题列入重要议事日程。
可以看到，到6月，今年热点城市首批集中供地的出让已进入尾声，在土地出让计划中明确要求重点城市在年度计划中要单列租赁住房用地，占比一般不低于10%。以广州来看，2020年住宅用地供应量为784.29万平方米，其中租赁用地6.2万平方米，而2021年广州计划出让住宅用地634万平方米，租赁用地大大提升至49万平方米，占比达7.7%。显然，如今土地供应政策向租赁用地倾斜，未来随着租赁用地的分批次集中入市，特大型城市、重点城市的租赁住房供给将进一步扩大。
大型租赁社区多选址近郊 有明显价格优势
作为新兴业态，“大型租赁社区”即由若干集中式租赁住房组成的、可容纳千人规模租赁居住的集群。我国大型租赁社区的运营模式尚在不断摸索前进中。据克而瑞租售整理公开资料不完全统计，目前已有15个不同背景的已入市或即将入市的“大型租赁社区”。而从这些运营情况来看，相较于对地段、区位有较高要求的集中式白领公寓而言，在项目选址上，大型租赁社区多落位于城市近郊区。一方面，受大城市中心区域的地产资源趋于饱和影响，大型租赁社区的主要来源为城市郊区的工业厂房改建、15%自持住宅用地以及租赁用地建设；另一方面，由于大型租赁社区体量较大，建设成本较高，这些位于城市外围的资产具有显著的拿地成本优势。与此同时，随着城市“产城融合”的推进，在国家“职住平衡”的号召下，产业聚集区成为了大型租赁社区的重要抓手。数据显示，15个项目中，有10个项目落位于产业园中或产业园周边。
以广州凯得家自如里来看，项目位于黄埔区，紧邻6号线萝岗站，靠近万达商圈，由自如与广州开发区金控集团合作开发，自如负责大型租赁社区的运营，主要面向青年租住群体。据自如资管负责人介绍，广州凯得家自如里拥有1516个居住单元、2000平方米公共区域，建筑面积超6.3万平方米，户型覆盖开间、三居、LOFT等20多种户型。作为“围合式社区”的典型代表，项目也具备丰富的生活配套。一方面，专属班车、联合办公空间、阅读办公区等工作所需的必要配套，为社区居民提供了工作上的极大便利。另一方面，为丰富日常生活，每栋楼配备了独立健身房、影音室、公共厨房，以及室外篮球场、环形跑道等基础设施。
由于大型租赁社区项目多位于城市郊区，周边可依赖的交通、商业、教育、医疗资源较少，因而，比起商品住宅的社区景观和配套打造，租赁社区更多考虑的是人们在社区内的共享、交流、生活、娱乐，从而配备一定比例的商业、办公区域甚至酒店会所。
对于租客而言，租赁社区不仅仅只是居住空间和生活配套，随着新时代租赁群体价值观、消费观的改变，新时代的“大型租赁社区”，还是“多业态”的集合，除居住之外，同时关注人群共享、生活、交流、健康以及精神需求，构建满足大批具有相同兴趣、文化偏好和价值观的租住群体生活全链条。比如，为打破社交隔阂，自如里每月有3场活动，联结管家与租客、租客与租客之间的交流互动，打造有温度有活力的租赁社区。
资料来源：公开资料、克而瑞租售整理
从目前的案例来看，各大型租赁社区基本上都自带社区基础配套，基本上可以满足社区内租户的基本需求。从目前已开业的项目租金价格与周边个人租赁价格进行比较分析发现，各个项目的溢价情况存在较大差异，部分项目存在明显价格优势，如广州凯得家自如里等项目，其出租率超过95%，可见，部分“大型租赁社区”颇受市场欢迎。
可以肯定的是，租赁社区运营是一项长期工作，其核心更是要以人为本。只有将产品、生活、服务、社交于一体形成综合性、立体化居住空间，才能更好地为更多租客群体创造价值、享受居住便利上的“租售同权”。
文：广州日报·新花城记者刘丽琴
图：广州日报·新花城记者刘丽琴
广州日报·新花城编辑：麦晓颖