房企发展谁的绩效最好？

　　文 / 华商韬略 张津京

　　3月20日，2019中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京举行，备受关注的“2019中国房地产开发企业500强”、“2019中国房地产开发企业商业地产综合实力50强”等系列测评榜单揭晓。

　　而在这些吸引眼球的巨头充斥的榜单中间，有一个房企排名却引发媒体关注。让人感到不可思议的是，传统巨头房企一家都没排入榜单前十。

　　这个有意思的榜单叫“2019中国房地产开发企业经营绩效10强”。

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　　与一直以来大家关注的，用规模排序的“中国房地产开发企业500强”和“商业地产综合实力50强”等榜单不同的是，这个小小的排名却关注房地产企业的运营质量。

　　对于运营质量的评估，说简单一点就是从库存、销售、贷款三个角度进行的评价。在这个行业，库存其实就是没卖掉的房子。只有将库存的房子尽快完成销售回款，才能偿还贷款，也才能带动企业的正常发展。

　　实际上，这个排名表明的是房企发展健康状况。

　　从整体市场看，2018年房地产企业发展情况并不十分乐观。根据地产企业500强测评报告内容显示，2018年中国成规模房地产企业发展速度放缓。

　　相关数据显示，2018年排名500强的规模房企存货周转率为0.13，较2017年出现较大程度的降幅;成规模房企整体流动资产周转率为0.13，与2017年相比同比下降较快;而总资产周转率为0.11，这个指标与2017年比较降幅较小。从数据的基数上看，三大运营指标总体处于近6年里较低水平。

　　也就是说，规模房地产企业资本的周转速度下降，已经到了必须调整的时期。

　　这也是为什么到了下半年几家巨头房企纷纷调整战略，放缓脚步的原因。

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　　2018年地产市场有个词绕不过去，就是“库存”。

　　而根据测评报告显示，500强房企2018年整体存货货值和增长率均继续攀升。

　　500强房企平均存货货值为357.96亿，较上年提升30.43%，存货增长率已经连续四年实现增长。从存货周转率上看，2018年500强房地产开发企业周转水平延续下行趋势，存货周转率下降至0.13，但降幅较2017年大幅收窄。

　　库存增加，带来的销售压力猛增。但是，2018年房地产市场整体去库存率都处在下降趋势中。这使得很多地产企业资金紧张，又间接影响到三大基础运营指标，从而带来发展速度的降低。

　　而随着消费者的日趋成熟，对地产产品品质有了更高的要求，这也使得那些关注楼盘质量，能提供更为合理楼盘产品的开发商取得一定的发展优势。

　　此次传统巨头企业没有入榜，很可能跟他们之前秉持快速发展、高周转率的经营策略有关。毕竟，现在这些企业正处于调整期，相关数据没那么好看。

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　　这个榜单入榜的企业，都是一直不太注重发展速度，更关心发展质量的房企。

　　也许在之前以高周转为核心的环境中，这类企业还显不出来，但到了要以质量决定企业发展的时候，这类企业脱颖而出，就是一个非常正常的现象。

　　就以此次地产企业经营绩效排名第一的旭辉集团来说，规模不是最大的，在500强排名中仅能稳定在前20名。但如果分析发展质量，旭辉集团却是所有房企中最健康的，

　　财报显示，2018年旭辉集团的毛利率达34.7%，较2017年提升5%;核心净利润率维持在13.1%，同比上升0.3%。而2018年期末旭辉集团的综合融资成本仅为5.8%，处于行业较低水平。

　　库存率低、销售回款快、净利润维持高位，再加上合理的债务结构和低成本的融资，这样非常健康的企业运营状态，为旭辉集团长远发展提供了有力支撑。

　　虽说旭辉集团的规模没有进入地产巨头的层次，但在现在这样的市场环境中，规模大、发展快的地产企业，从长远看未必能跑得赢那些稳健、健康走好每一步的地产企业。

　　毕竟，“有质量发展”是当下所有房企的共识。

　　这也是为什么巨头们都在忙于转型的原因。

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