烂尾楼：为何受伤的总是房奴？|烂尾楼|期房|购房者

　　来源：书单

　　去年“720”特大洪水后，郑州一处楼盘停止施工。

　　6个月后，一位业主因拒绝缴纳首付分期款项，被开发商告上法院。结果，开发商胜诉，业主被要求偿还9万元“欠款”。由于业主和开发商签订的是借款协议，截至宣判当天，业主欠下的9万元，连本带息已累积至20.5万。

　　差不多同一时期，高盛发表中期研报，指出恒大负债总额高达1.97万亿元。

　　近两万亿欠款，如仅以0.015%的利率计算，每天的利息也高达3个亿。

　　同样是欠款，欠2万亿是地产龙头的风光，欠20万是普通业主的心酸。

　　而在这天文数字的资本鸿沟里，有多少虎头蛇尾的楼盘，就有多少先喜后悲的小家。

　　据媒体报道，今年3月，近300多位业主涌入西安易合坊小区。面对烂尾6年的楼盘，还在熬的人，一边付着房租，一边扛着房贷；不想熬的人，想要停交月供，却被告知上了征信名单；

　　熬不住的人，不得不拖着锅碗瓢盆，爬了30多层楼梯，住进连门窗都没有的水泥房里。

　　张雪桂和丈夫结婚时交了首付，如今他们来到“婚房”所在的楼层前，5岁女儿指着楼盘的巨幅海报，激动地问：

　　“妈妈，我们什么时候能住进里面呀？”

　　张雪桂不知如何回答，把头别到一边，一句话也没有说。

　　期房制度，从双赢到购房者一败涂地

　　烂尾楼背后，是近年来最被诟病的期房制度。

　　话说上世纪四五十年代，大批内地居民涌入香港，使这个面积仅有上海六分之一的港口城市，短时间里人口由50万激增到150万。就在住房问题让所有人焦头烂额时，一位叫吴多泰的商人想到一个方案：

　　楼房分层出售。

　　在此之前，房子买卖以栋为单位，而吴多泰则将楼宇契约分开，让每层业主拥有独立的产权。

　　1950年，吴多泰买下尖沙咀柯士甸路的地皮，并将地皮上的旧楼尽数拆毁，然后建起6栋五层住宅楼。对普通老百姓而言，买一层楼当然要比买一栋楼便宜许多，何况大部分人也确实用不着住整栋楼。正因如此，吴多泰建起的6幢住宅楼，不到一年就全部卖光。彼时霍英东，靠着驳运业赚足本钱，立刻效仿吴多泰，而他造房的规模足足有一百栋楼。他很快发现分层出售存在一个很大问题：前期成本投入太多。

　　100栋楼房刚打下地基，他就已没多少资金盖楼。

　　左右为难之际，霍英东灵机一动，他将刚打下地基的楼房进行出售，让业主通过预付定金的方式，先行获得所在楼层的产权。

　　他将还未封顶的楼房看作花，而日后完工交付的成品则是果实，因此将预售凭证称为“楼花”。

　　“楼花”规定：购房者先预付50%的房款，此后房子每建好一层，就追加10%的房款，直到楼房完全建成，开发商交付房子，购房者也刚好补齐尾款。

　　这就是现代期房制度的前身。

　　因为出现大量烂尾楼，现在期房制被许多人视为“万恶之源”。但其实早期的“楼花”制、期房制在当时是有一定合理性的，是一个双赢的创意。

　　首先，地产商通过预付款快速聚拢资金，能避免在项目初期大量借款，不仅加快开发进度，也省去大量借贷利息。

　　其次，地产商也会将省下来的一部分成本让利给购房者。当时的期房相比现房，售价一般能便宜两到三成，因此能在分层出售的基础上，进一步降低老百姓买房的门槛。正因如此，中国内地在进行住宅商品化试点时，将“楼花”作为先进制度引入。

　　1994年出台的《房地产管理法》，正式确立在内地实行“预售许可制度”，其主体就是如今的期房制度。

　　只是非常遗憾，这项制度进入内地之后就很快变型了。一些地产商，拿到购房者的预付款后，不是用来造眼下的房子，而是去买新的地皮，然后用新的地皮去吸引另一批购房者，接着拿新一批购房者的预付款，再去买新的地皮……期房制度将房地产变成一个无限长的雪坡，开发商丢下一小部分启动资金，就能看着资本的雪球越滚越大。

　　更糟的是，在这个过程中，某些银行也频频违规贷款，对于预售资金监管也形同虚设（文章后面将详述这个问题）。

　　当社会经济面平稳的时候，没有人会发现地产繁荣背后的隐忧。开发商就像开着一架永动机不停赚钱，而当雪崩来临，资金链断裂时，留下的就是一栋栋烂尾的楼房，以及无数如雪花轻飘无助的购房者。曾经的双赢，最终往往变成购房者一败涂地，独自承受所有恶果。

　　烂尾楼里的房奴们

　　2016年，曹大姐借遍所有能借的亲友，在广州廉江二力花园买下一套学区房，只为方便孩子将来上学。

　　如今孩子到了上学年龄，新房还只是光秃秃的毛坯。曹大姐需要在家照顾老人，仅靠丈夫的收入，除去房贷和日常开销，连孩子学费都难以凑齐。无奈之下，他们举家搬进烂尾楼。因为还没通水电，丈夫每天都要扛着饮用水，上下20多层楼梯。有时想要解手，也得去马路边上的公厕，来回就得半个小时。

　　孩子每晚就着太阳能电灯的微弱光线写作业，遇到实在没电的情况，夫妻俩就打开手机电筒，一边一个帮忙照着作业本。像曹大姐这样住在烂尾楼里的房奴，全国各地屡见不鲜，他们为房子拼尽一切，如今又因房子饱受摧残。有人忍受不了蚊虫叮咬，不得不在将近40℃的大夏天，挤进蒸笼般的帐篷里。

　　有人住在还没装门的房子里，睡觉时要一手抓住枕头下的西瓜刀，“谁敢动我女儿，我就跟他拼命！”

　　在一处灰黑色的毛坯房里，还传出孩子稚嫩的歌声：“我是一个粉刷匠/粉刷本领强/我要把那新房子/刷得更漂亮……”许多人对相同的遭遇早已麻木，却无一不在这段无忧无虑的儿歌面前破了防。一位购房者说：“俺们农村人，一辈子的血汗钱都在这里了。”看看这些受烂尾楼之苦的人，我们也就不难理解，为何越来越多人甘冒上征信黑名单的风险，也要停止缴纳月供，哪怕上黑名单就意味着，乘高铁、坐飞机、消费都将受到限制。以前为了房子做房奴，如今没有房子也要做房奴。这看似难以理喻的现实，偏偏又能在现有法理上自圆其说：

　　银行是贷款给购房者个人的，房子烂尾无法交付，那是购房者和开发商之间的纠纷，不影响银行回收贷款。

　　在这种情况下，今年2月份嘉兴中院发布的一则通告，成为许多购房者的曙光。

　　在这个案件里，许先生因买到烂尾楼，停止向银行支付月供。涉事银行将许先生诉至法院，经二审审理，法院判决由开发商清偿剩余贷款。

　　乍一看让人拍手称快，可具体还原事件原貌，又让人细思极恐。许先生不用还贷款有个很重要的前提，那就是2018年开发商提交了破产清算，随后和许先生解除了商品房买卖合同。换言之，购房者只有先解除买卖合同，才有可能被允许不支付月供。可如果一旦解除买卖合同，购房者和开发商就成为普通债权关系，其债权清偿顺位就会掉到银行、施工方等大金额债主之后。

　　上海房产律师徐斌说：“普通债权在烂尾楼案件中的清偿率极低，相当于已付出的首付和贷款本息打了水漂。”

　　不仅如此，烂尾楼占据首套房的资格，业主哪怕想要再买房，也要面临限购或者二套房首付60%的阻碍。

　　及时止损的代价让人难以承受，继续等待的煎熬令人心力交瘁，无数买房的普通人，就此跌入死局。

　　在上海一处烂尾楼的维权群里，一位姓何的业主将社交平台的签名改为：“祥子以为努力拉车，就能拥有一辆属于自己的车。”

　　这话后来成了一篇爆款文章的标题。

　　老舍于1936年创作的小说《骆驼祥子》里，主人公祥子用所有积蓄买的人力车，很快就被抢走。这种事情发生两次后，曾勤勉踏实的祥子彻底绝望，从此过上躺平的生活。86年过去，何先生以当代祥子自喻，无疑是可悲的。但比这可怕的，是在不完善的期房制度下，不知有多少人正在成为何先生。

　　乱象频发的预付资金监管

　　前段时间，某短视频网站上的一对郑州夫妻，牵动全国网友的心。

　　婚后两人因为房贷节衣缩食，妻子想买肉犒劳下丈夫，逛了一圈后还是只能买回一块豆腐。

　　日子虽苦，夫妻俩每次来到施工现场，看着正在建设的新房，就仿佛看到了未来。去年开发商传出暴雷的消息，两人赶紧去现场确认，看到楼房正要封顶后长舒一口气，还笑着对网友说“都是虚惊一场”。

　　有人评论：“封顶了才更要小心，你们房款在监管账户里，开发商将楼层封顶才能拿到钱。所以很多开发商为了卷款走人，就只把楼房盖到封顶为止。”

　　网友指责这个评论者“不说点吉利的”，却不想竟一语成谶。4月后，两人望着彻底停工的楼房，眼里再也没有从前的光了。更让人背脊发凉的，是这种封顶后卷款走人，留下烂尾楼的开发商，已然算是行业的标杆。

　　7月13日，郑州康桥玖玺业主因质疑预售资金的监管，和监管银行负责人展开了“激烈”讨论。

业主：如果楼房没封顶的话，监管账户里的钱，是不是应该还在？
　　银行：你现在不是已认定，监管资金被挪用了吗？
　　业主：我就问你能否回答我的问题，从法律的角度。
　　银行：我现在正在回答，你让我说啥？
　　业主：如果楼房没封顶的话，监管账户里的钱，是不是应该还在？
　　银行：不确定。

　　顾左右而言其他的质询会进行到最后，业主问出了一个结论，那就是银行无责，理由是“（监管资金）转账经郑州房管局资金监管科批准。

　　”

　　现实也确实如此，谁都明白预售房资金很重要，可对这笔钱的处理却乱象频发。而将这些乱象，全部扣在期房制度之上，未免是单薄且偏颇的。作为一种售房模式，期房预售曾一度推动房地产的正向发展，至今也为全球大多数国家所采用。仅以美国为例，其70%以上的房产买卖均为期房销售。购房者在认可房产商的方案后，也会预付一笔订金，然后这笔订金被存入第三方的监管账户。但和国内情况不同的是，其他地区的开发商在造好房子后，依然拿不到第三方账户里的钱。这时购房者会被分配一个专业团队，对房屋进行验收，其间但凡有任何问题，购房者都有权拒绝交付。直到一切验收无误，购房者也顺利入住，开发商才能真正获得相应的款项。其实在国内也有类似的规定，例如房企必须将预售资金按比例存入监管账户，这笔钱只能用作本项目建设，且只能随项目施工进度拨付。但一落到实处，有时开发商跑到住建局盖一个章，这笔监管资金就没了；又或者让施工方协助伪造手续，就能把这笔钱给套走。倘若监管不到位，哪怕彻底取消期房制度，代之以能让所有人满意的方案。这个方案也终有一天，会架不住资本的肆意消费、尽情描绘。

　　一位易合坊的业主在网上评论时说：“昨天做了一个梦，梦到我跟老公拿到了房，开发商拿到了钱，楼下放着鞭炮，庆祝新房入住。”

　　当阳光照进现实，这样的要求，算不算太高？

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　　去年第九届中国企业家发展年会上，曹德旺犀利点评恒大搞的是“特色金融”，“总共39亿的注册资本，贷款居然可以做到2万亿。”

　　最后他说：“最成功的做法就是坚持敬天爱人的祖训，不贪，一步一步来。你想挖别人的心，那你也会担心你的心会不会被别人挖走。”“万丈高楼平地起”，能让楼房立起来的是地基，不是一小块资本肥皂搓出来的泡沫。而让一个国家乃至民族立起来的，孔老夫子在两千多年前就说过：“民无信不立。”这些年面对疫情、降薪和物价的冲击，每个泅渡其间的人，所求不过是有一个小小的、不用搬来搬去的家。作为普通的个体，我们在动辄上万亿的楼盘面前，无论是抗议还是停贷，都意味不了什么。人微言轻，所能做的无非就是寄希望于银行和相关部门，提高对预付资金和施工进度的监管，让开发商不至于想走就走，也让我们愿意继续相信：

　　哪怕生而平凡，依然能靠着自己的努力，在这个社会过上幸福的生活。