钱穆说：“乡里人终需走进都市，城市人终需回归乡村”，新时代乡村振兴战略下的理想小镇，为现代人面临的选择性困境提供了现实性的智慧方案。

　　理想小镇与乡村振兴之间具有内在逻辑上的自洽性。尤其是生产、生活、生态“三生相融”的小镇，能够基于产业资源的合理运用，完善的生活配套，加之可持续发展的生活服务和建设运营能力，营造出一个个具有长久生命力的产品，有助重塑城乡关系，抚平城乡之间的二元结构差距。

　　浙报地产独家对话了绿城理想小镇集团总经理蒋安绰，在他看来，小镇作为承接我国乡村振兴和新型城镇化战略落地的载体，不是简单地开发一个地产项目，也不是简单地运营一个项目，它更像是一个微型城市，操盘者必然是精于城市运营的综合管理者。

　　上联城市，下接农村，去房地产化思维下的绿城理想小镇，始终坚持以极具地方特色的方式还原国人的美好生活愿景。主动嵌入了城乡关系建构的绿城小镇，本质上已经依靠自身创造的强大内生动力，为城乡融合发展探索了一条新路径。

蒋安绰

　　这是一个温暖、友善的自治共同体

　　浙报地产：能否描绘一下您心中的理想小镇模式或生活场景？

　　蒋安绰：小镇，是实施乡村振兴战略的一个重要载体。小镇，也是实现新型城镇化和美好生活场景的重要抓手。

　　宋董曾把小镇比作“飘落人间的天堂”，是“比城市更温暖，比乡村更文明”的乐土。所以，绿城小镇是美好的，有情怀的，理想主义色彩的。

　　在改革开放40多年的时间里，我国的城镇化速度超过了世界发展史上任何时代的任何国家。近年来，城市中产人群开始重新定义幸福标签。在钢筋混凝土城市森林打拼的不少人，感觉到生活、工作的双重压力，会在心底萌生出“逆城市化”的生活愿望。小镇的出现，迎合了这种精神层面的需求。

安吉桃花源

　　我们希望营造的绿城小镇是一个自治共同体，人与人之间相互了解，相互熟悉，邻里关系温暖、热情，生活氛围非常友善，能够让久居都市的人找回小时候那种乡村门不闭户、和睦相助，像一家人的感觉。

　　事实上，我们已有项目实现了这种生活氛围。比如舟山的如心小镇，你可以在广场上看到很多男男女女，老老少少在相互打招呼，脸上都洋溢着热情。要达到这样一种文明友善的理想状态，小镇营造者需要搭建教育、生活、商业，养老类的产业，满足生活在小镇里每一类人群的基本生活需求。城市人群到乡村居住的两大难题：一是商业生活配套，二是教育配套，绿城小镇都尽量满足了，提供了和大城市类似的居住配套。

舟山如心小镇

　　小镇还要“三生相融”，生产、生活、生态相结合。小镇要解决的不止是生活问题，植入教育、医疗、农业科技等产业后，还会催生一大批生产者，为原住民解决就业。

　　对于理想小镇的生活场景，我想生活在小镇的人都是开开心心，其乐融融，用宋董的话说，在小镇居住的人均寿命能增长3-5年。

　　小镇是城市运营思维

　　浙报地产：今年是绿城小镇集团成立的第5年，从最初探索到现在全国铺展，绿城小镇集团是否已形成一套较为成熟的运营模式？核心优势是什么？

　　蒋安绰：如果说2016年是特色小镇的发展元年，那么绿城对小镇的探索和实践在时间线上会开启得更早一些。17年前，我们在做海宁百合新城时，就有了小镇思维，想造出一个乌托邦式的居住生活氛围。2007-2008年的蓝湾小镇、如心小镇，是小镇思维的迭代。2014年，在蓝湾小镇召开了“小镇之蓝”研讨会，正式提出了小镇计划。2016年，绿城理想小镇集团成立，我们形成了一套独有的小镇开发运营体系。

　　绿城做小镇一直遵循16字方针：即“政府为首、内容为王、产业为基、团队为本”，这可以说是我们营造小镇的共同基础逻辑。

　　政府为首，是指小镇的发展要符合政府倡导的方向；内容为王，是指小镇里面要想好装哪些内容，比如川菜小镇的内容围绕川菜文化，葡萄酒小镇内容就是葡萄酒的IP，如心小镇这样的生活小镇则离不开教育、医疗、商业配套等，每个小镇的内容可以被重复叠加，形成N个内容；产业是作为精神引领，进行各类资源的整合导入；小镇的团队，需要有情怀、肯坚持的专业操作者，有很好的设计思维和运营思维，尤其是镇长要有大局观，懂策划懂内容，能懂得小镇里面的人需要什么，需要大智慧多维度的综合性复合型人才。

天台山莲花小镇

　　从优势上来说，绿城小镇有五大核心能力：一是策划、规划及定位能力。做小镇不是光画一张图纸，落地一个小镇，需要想明白这个项目的内容是什么，给谁来居住，给谁来生产，给谁来生活。二是资源整合能力。绿城小镇接洽了100多家产业资源，包括颐养、康养、科创、文创、农业、教育、文旅等，我们已经明确部分进行资源合作，商业自我运营的模式。三是生活服务的营造能力。小镇的居民是需要被服务的，对美好生活有着更高的追求，我们会搭建一些社区类的活动，比如蓝湾的春晚就很受小镇居民的喜爱，又比如我们让正大的农产品进社区，这些优秀的服务都是居民生活需要的。四是绿城的产品力。绿城的产品力永远是第一位的，小镇里很多都是绿城的老业主，对产品的要求很高，小镇产品相比绿城的城市产品不仅不降标，做出了产品溢价。五是持续的运营能力。小镇里面的产业和商业都是需要持续的运营和服务的，定位精准了，运营健康了，客户满意了，这样的小镇才有了长久的生命力。

　　绿城做小镇还有一大优势是：业主参与。 在小镇，绿城只是一个组织者，是一个信息收集者，从策划阶段开始，最大的决策者就是小镇生活者和管理者。这些决策者是指导部门，社区、业主和周边企事业单位等不同群体。绿城作为需求整合者和落地实施者，根据他们的需求来提供美好生活的落地。

　　做小镇，绿城拼的是耐心和决心。做小镇，要有长远眼光，要耐得住寂寞，要有两三年实现收支平衡的平和心态。

　　绿城做小镇近20年的摸索和经验积累，让我们越来越想得明白：绿城做小镇，遵循的是去房地产思维，遵循的是小镇的经营思维，房地产在小镇的占比是非常低的。我认为的小镇，其实是多重管理、多重服务。小镇，其实就是管理小社会，类似街道和乡村管理者的工作模式，要做很多基础设施配套，要引进商业、引进产业、引进优质资源，要想怎么策划、怎么运营。

　　打造地域特色的产业小镇

　　浙报地产：过去一年，绿城小镇的发力点主要在哪，重点布局了哪些城市，落地了哪些小镇？这些小镇有怎样的特点？

　　蒋安绰： 当前，我国小镇的发展也来到了一个新的十字路口。过去一年，绿城理想小镇的发力点主要在投资拓展和产业运营这两个方面。

　　2020年，绿城小镇对接了400个左右的项目，相比前一年增长了近100个，成功落地了10多个新的小镇项目。去年，绿城小镇集团的投资指标完成了127%，新增货值270多亿。可以说，我们的投资拓展任务达成率更高了。我们也发布了四大新品：大连葡萄酒小镇、宿迁梨园湾小镇、成都川菜小镇、高安巴夫洛小镇。另外，我们近期摘牌的新项目也在陆续进行呈现。

　　我们落地每个小镇，都根据所在地域的特色进行产业导入，比如大连是以葡萄酒产业为核心的文旅康养类项目；宿迁梨园湾小镇是以梨文化、农旅为主题的小镇；川菜小镇顾名思义围绕当地“川菜文化”与“现代都市田园”两大IP。

葡萄酒小镇

　　在产业运营方面，我们明确产业的方向重点在康养、颐养、科创文创、农业、教育、文旅等方面。一些产业是绿城有经验的，自我运营的，还有一些产业如科创、农业等我们需要整合国内的头部机构一起来合作。比如我们最近在对接的正大集团，是世界最大的跨国华人企业，也是全球最大的农牧企业之一。他们正在建立的社区供应链，可以将农产品不经过中间商，直接送到社区。可以说，正大将农业研究做到了极致，绿城研究人做到了极致，我们两两合作，就可以把硬件投资和现代农业结合起来，更好地服务乡村振兴。

　　这些年我们的感受是，市场对于小镇的认知度和认可度越来越高了。做小镇，除了贡献土地收入外，小镇的开发运营能够给当地产生持续的纳税。在江苏盐城的百禾小镇、溧阳的小镇，我们对农居进行了改造，让农民做起股东，农民通过发挥自己的劳动力获取工作报酬，加上农业用地流转后的租金收入，生活收入水平提高了一倍多。

　　截至目前，绿城理想小镇集团遍布全国20余座城市，在管项目30余个，我们希望真正能够在做强小镇的基础上，给乡村振兴战略实施带来助力，给有情怀的人提供理想的生活氛围，给农民带来增收。

　　未来每年落地十个小镇

　　浙报地产：目前，各行各业都遭受疫情的冲击，小镇集团的业绩态势如何？对于未来三到五年，小镇集团有什么具体方向和目标？

　　蒋安绰：目前小镇集团在绿城中国子公司的综合成绩排名名列前茅。相比其他行业，疫情对小镇生活有反促动力，疫情暂时控制后，我们发现小镇的产业和商业运营都是正向的。这可能得益于小镇相对独立封闭的特性，能够形成一个自成体系的防护体，生活在其中的人们不用去外面消费，就能满足基本生活需求。2020年初，我们小镇居民入住率超高。可以说，疫情过后，城市居民会更青睐小镇这样的产品，尤其是小镇的低密产品。

　　去年，绿城小镇集团的投资指标完成了127%。我们计划每年落地约10个左右的小镇，到2025年总共新增50个左右的小镇，每个小镇按照货值100亿元计算，整体就是上千亿的货值，这是几何倍数增长的销售数值。

　　小镇产投比很高，货地比也很高。在相对投资额可控情况下，小镇可以归为绿城中国的“半轻资产”队列。绿城理想小镇的各项指标很健康，净资产负债率低到了个位数。

海南·绿城蓝湾小镇实景图

　　后期，我们会把小镇的营利重心转移到商业上，会成立一个产业综合经营公司，完全轻资产化操作。

　　我们坚信有人居住就有需求，况且小镇的服务基本是唯一的。试想，到2025年新增的50个左右小镇，每个小镇产生比较好的运营收入，这个利润可能会超过房产，而且是更持久的。房产销售的利润反哺前期的商业、产业运营；商业、产业运营好了，又反哺小镇价值的提升，这样双轮驱动的持续发力我们是很有信心的。

　　小镇是企业的政策平衡器，对于现有的国家政策，小镇是完全不会突破的。同时，相比传统地产的高周转的销售模式，小镇价值还体现在运营和产业资源平台上，只要经过前面三到五年的孵化和培育，就可以保持中长期持续发力，我们有信心、有把握实现小镇集团的各项业绩指标在绿城中国排名靠前。

　　未来的3-5年，绿城小镇将针对核心产业进行小镇项目的拓展和落地。对于深耕的区域，我们基本上明确了聚焦长三角，深耕浙江。一些自然禀赋较好的区域，如四川成都周边，东北大连，海南、昆明等，我们也会寻求合适的机会大胆进入。