2018年我国住房空置率逐年增长三线城市不容乐观

2018-12-25 01:34

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        参考观研天下发布《2019年中国房地产行业分析报告-市场深度调研与发展趋势研究》

        住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。

        随着我国住房拥有率的逐年提升，住房空置率也逐年增加。根据资料显示，中国住房空置率为21.5%，在全球市场上仅低于西班牙和意大利。而这些空置住房占用了超过10万亿元的信贷资源，既浪费了贷款资源，也蕴含了金融风险。在房价下跌时，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成冲击。

各国空置率数据汇总

资料来源：CHFS

一、二、三线城市空置率（单位：%）

	2011年	2013年	2015年	2017年
一线城市	17.9	17.9	17.4	16.8
二线城市	17.8	19.6	20.3	22.2
三线城市	19	19.7	21.3	21.8

资料来源：CHFS

        对于二线城市空置率增长速度超过三线城市、以及一线城市空置率下降的原因，有业内人士表示2015-2017 年间，二三线城市商品住宅销售均大幅度上涨，但是三线城市由于棚改加速，拆迁比例明显高于二线城市，所以二线城市空置率增长速度超过三线城市。而一线城市空置率下降是因为新增住房与人口增长基本相当，但是仍然存在 1.4%的家庭被拆迁。，

        但值得注意的是，一线城市户籍家庭一线城市购房比例逐年下降，二三线城市购房比例上涨。这一方面源于二三线城市建设对于一线城市户籍家庭的吸引，另一方面也反映出一线城市住房价格过高对于其家庭购房的挤出。

        同时空置住房占用了大量的住房贷款，与无空置住房的家庭相比，有空置住房的家庭有更高比例的住房负债，同时，未偿抵押贷款的平均水平和增长速度更高。

        最新数据显示，2013 年至 2017 年，无空置住房的家庭平均未偿抵押贷款增长率为 8.4%，从 23.7万元增长到 25.7 万元。而有空置住房的家庭未偿抵押贷款增长了25%，从 32 万元增长到 40 万元。截至 2017 年底，全国住房抵押贷款总余额达到 22.9 万亿元，相当于 2018 年国内生产总值的 27.9%。据估算，2017 年，有空置住房的家庭未偿抵押贷款占抵押贷款总额的47.1%，预计规模为 10.3 万亿元。

住房贷款未偿余额比较

	未偿抵押贷款余额（万元/户）	未偿抵押贷款总额（万亿元）	比例
A．2013
无空置住房	23.7	5.2	58.1%
持有空置住房	32	3.8	41.9%
B．2015
无空置住房	22.3	6.8	48.2%
持有空置住房	34.6	7.3	51.8%
C．2017
无空置住房	25.7	11.6	52.9%
持有空置住房	40	10.3	47.1%

资料来源：CHFS

        在当前房价下，现值低于购买成本的空置住房比例为 5.6%，略高于非空置住房比例的 5%。如果房价下跌 5%，空置住房遭受损失的比例将加速上升到 12.2%，而非空置住房遭受损失的比例仅上升到 7.8%。如果房价继续下跌，遭受损失的空置住房比例将会加速攀升，明显高于非空置住房遭受损失的比例。随着房价下跌 50%，约 42.3%的空置住房将遭受损失，比非空置住房遭受损失的比例高出近14.7 个百分点。

        对于我国自有住房空置率较高的原因，其主要是与其他国家相比，中国家庭持有多套房的成本很低。我国在房地产保有环节的税种仅有房产税和城镇土地使用税，其免税范围大，私人住房一般无需缴税。国际现行房地产在保有环节的征税体系中，主要包括不动产税，财产税等，其税收水平为房产价值的 1%-3%。

        通过分析美国房地产市场 2010-2017年的城市数据，发现房产税负担越重的地区，空置率越低。回归结果显示有效房产税率上升1个百分点，空置率显著下降 2.46个百分点。回归结果显示房产税占家庭收入负担比上升1个百分点，空置率显著下降 0.61个百分点。

        在 2017 年的调查问卷中，CHFS询问了如果房产税出台，家庭的售房意愿变化。数据显示，多套房家庭售房意愿增加比例高，同时拥有空置房家庭的售房意愿增加比例更高。拥有三套及以上住房家庭中，无空置房家庭中15.4%表示开征房产税其售房意愿会增加，有空置房家庭该比例更高，为18.6%。

2017 年家庭住房空置情况与售房意愿（单位：%）

数据来源：CHFS

但由于房产税是对持有的住房存量征税，对空置住房直接征收空置税是一种更直接的方式。目前，实施空置税的国家及地区包括法国、英国、加拿大、澳大利亚及中国香港。

资料来源：互联网，观研天下整理，转载请注明出处。（ww）

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