郑州发展实现历史性跨越，城市建设迎来新的起点，城市版图不断扩张，宅地成交规模屡创新高，品牌房企争相布局，共享城市红利。
一、城市价值凸显，迎发展机遇期
厚积薄发，城市能级实现跃升。2018年郑州市经济总量首破万亿大关，成功晋级“万亿俱乐部”，排名第16位，经济增速8.1%，居万亿以上城市第2位，明显高于平均增速。截至2018年底全市常住人口首次突破千万，人口规模实现快速上涨，人才引进精简扩容，城市科技创新能力大幅提升。
图：近几年郑州经济和人口发展状况
紧抓时代机遇，城市吸附力迅速增强。2016年底郑州确立为国家中心城市，2018年发布国家中心城市建设纲要，将按照“东扩、西拓、南延、北联、中优”的发展思路，持续优化城市空间布局，实施组团式发展，区分产业差异，明确发展定位，逐步形成“双城引领、三绿融合、三轴交汇、多级联动”的空间形态。2018年河南获批国家自由贸易区，郑州出台详细自贸区规划，将按照“一轴串三环，双核带四心，三区共发展”的思路，逐步形成“七区共发展，八心集优势”的空间格局，依托郑东新区、经开区和金水区功能特色，打造现代金融中心、制造业核心和对外开放窗口，逐步强化城市内部产业支撑。
图：郑州建设国家中心城市空间形态
二、城市版图不断扩张，近郊投资机会增多
外围供地规模增加，带来更多投资布局机会。郑州近三年宅地供应规模呈逐步上升趋势，宅地供应由中心城区向近郊扩展，近郊五区逐步成宅地供应主力区域。2016年后，中心城区周边的中牟、新郑、航空港区、荥阳等四区宅地供应放量，带动近郊五区土地供应规模持续走高。2018年近郊五区宅地供应规模近3000万平，超出市内八区供应规模800多万平。中牟、新郑、航空港区、荥阳等四区近三年年均宅地供应规模均在400万平以上，成为郑州宅地供应重点区域。未来，在构建“一主一城三区四组团”的城镇布局结构下，郑州市区版图将进一步向外围扩大，近郊五区宅地或将延续大规模供应，带来更多投资布局机会。
图：2014-2018年郑州宅地供应量变化
受宅地供应规模增加带动影响，近郊五区逐步成郑州宅地成交主力区域。2018年郑州市宅地成交规模创近五年历史新高，成交楼面均价同比上升13%至2424元/平。中心城区外围区域供应增加，带动成交规模持续上升，航空港区、中牟、新郑、荥阳等四区县2018年宅地成交规模均在400万平以上，成郑州宅地成交主力区域。新郑、航空港区成交楼面均价均超2600元/平，向市区宅地楼面均价靠拢。
图：2014-2018年郑州宅地成交规模变化
航空港区、新郑市土地市场竞争激烈，进入门槛值快速攀升。2017年郑州新版总体规划明确城市整体呈现向东、向南发展趋势，航空港区、新郑、中牟成为郑州未来重点发展区域。受城市规划利好影响，航空港区、新郑备受市场青睐，宅地成交均价由2015年的700元/平左右，跃升至2018年的2700元/平，进入门槛值快速攀升。在土地流拍现象频现、土地市场逐步降温背景下，2018年航空港区、新郑两区市宅地总体平均溢价率均高达30%，土地市场竞争相对激烈。
图：2018年郑州各区域宅地供应成交情况
三、中原、管城、新郑更受品牌房企青睐
郑州经济飞速发展，城市板块不断扩张、基础配套不断完善、人口流入规模稳居前列，房地产市场被品牌房企普遍看好，前十房企已全部进驻郑州，销售额30房企中有27家完成布局，本地房企紧抓郑州城镇化发展机遇，在郑州房地产市场仍然占据强势地位。近两年品牌房企布局力度不减，相对于航空港区、中牟县等成交热点区域，品牌房企更青睐中原、管城、新郑等配套相对成熟的区域。
图：近两年品牌房企各区域布局情况
中原区、新郑市、巩义市居30房企拿地面积前三。中原区是郑州的政治中心、文化中心，居住氛围浓厚，素有“郑州西大门”之称，且住宅用地供应相对充足，吸引品牌房企投资拿地；新郑市北邻中心城区，东接航空港区，区域内龙湖镇土拍热度居高不下，房企攻城掠地趋势明显；巩义市依托当地文化旅游资源，联手龙头房企重金打造特色文旅小镇，品牌房企拿地面积挺进前三。
图：近两年品牌房企各区域布局情况
本地品牌房企与郑州房地产业同步发展，一起见证了郑州地产从无到有、从小到大、从弱到强的嬗变过程，随着一线房企大举进入，行业竞争更加激烈，本地房企通过优化产品设计，升级服务水平，始终占据郑州房地产市场的半壁江山，近两年本地品牌房企坚持深耕郑州市场，管城、巩义、惠济是本地房企投资布局的区域，在进驻房企数量上，管城、荥阳名列前茅。
图：近两年郑州本地品牌房企各区域布局情况
结语：
随着人口规模、经济总量实现跨越式发展，郑州城市价值凸显，城市边界不断外扩，近郊的航空港区、中牟县成为宅地市场的主战场，配套相对完善的中原、管城、新郑同样受到品牌房企青睐。
中指研究院2019-03-13 10:36:13
