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江北核心区到底有多少套房子？
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365淘房 张洲 江北核心区到底有多少套房子？
有的网友说，到2026年，江北核心区能卖的二手房得要接近20万套。
有网友持不同想法，认为虽然江北核心区的住宅比较多，但是后期居住人口也会不断增加。
但是有悲观的网友认为，江北的产业支撑不了那么多人口，未来全部都是住宅。投资的，基本是上车就被焊死车门。
那么，江北核心区到底有多少套房子，哪一板块存量最高，密度最大，未来二手房市场表现又会如何？
33.2平方公里，40个小区，51019套房子！
首先需要去了解的问题，当下江北核心区到底有多少套房。
我对江北核心区目前所有已交付、在售、即将开售的住宅进行了统计（未上市地块不在统计范围内），目前江北核心区共有40个小区，51019套住宅。
放到整个江北核心区33.2平方公里范围之内来看，5万套房源的存量并算多。
不过，各个板块之间的住宅数量和住宅密度存在较大的差距。
从单一板块的房源存量来看，则是形成了长江隧道口板块16141套房＞研创园板块14324套房＞核中核板块的11656套房＞南工大板块8898套房的格局。
而从各个板块的面积来看，则是，研创园板块17平方公里＞核中核10.3平方公里＞核心区南工大板块3.8平方公里＞隧道口2.7平方公里。
结合各个板块的面积和目前板块的房源存量，可以得出，各个板块每平方公里的房源数量，即各个板块的房源密度为：隧道口5978套房/km2＞核心区南工大2341套房/km2＞核中核1131套房/km2＞研创园842套房/km2。
我们再来看一下各个板块的具体情况。
核心区南工大：3.8平方公里，8898套房，房源密度2341套/km2
被大家诟病住宅密集，且数量较多的南工大板块，其住宅存量却是各个板块中最少的，仅有8898套房源 。
南工大板块南至 浦口大道、北至七里河、东至浦滨大道、西至江北大道快速路，总面积约为3.8平方公里，单位房源密度为2215套房/km2。
根据规划图显示，南工大板块目前所剩待开发的住宅所剩无几，如若加上未来将会出售的5幅涉宅地块的话，整个南工大板块的住宅存量将会突破1万套。
虽然总体来说，南工大板块的总体住宅存量放在核心区之内并不多。
但是南工大板块在此前的 新房市场中有几个其他板块不太显著的特点。
即 新房上市周期非常集中，多在2020-2021这个时间周期内，且彼时核心区楼市火热，投资客占比非常之高，并且不少人的利率成本非常高。
南工大区域航拍图
还有一点值得注意的是，这些小区集中交付时间也都集中在2023-2024年这个周期之内。
这也就意味着，在2年之后，核心区南工大板块将会有近9000套房源可以上市交易，而在投资客汇聚的背景下，未来二手房可能会出现集中出货，这对区域二手房市场来说是个极大的考验。
核中核：10.3平方公里，11656套房，房源密度1131套/km2
首先有一点要说明的是，所谓的核中核仅是个楼市概念，并没有一个明确的划分，所以为了更好的做数据统计，我将传统的“靴子”造型区域均设定为核中核片区。
江北核心区核中核片区北至江北大道、南至滨江大道、西至七里河、东至浦镇大街，总面积达10.3平方公里，当下共有12个小区11656套房源，单位房源密度为1131套房/km2。
值得注意的是，核中核的小区数量是各个板块中的第一位，为12个。
这也与核中核片区密路网、小街区的设计密切相关，社区规模相对较小，在这12个小区内，有5个小区总套数没有超过600套。
总体来看，该区域的总体住宅存量还并不多，不过，从第四批次土拍来看，接下来核中核区域将会是宅地上市的集中板块。
根据规划，该片区未来将成为江北的金融商贸中心，核心区的大部分商办用地、超高建筑都汇聚于此处。
图书馆、美术馆、会议中心、市民中心等代表城市能级的高能配套也都位于此处，从整体规划来说，这里未来将是整个江北的城市中心，板块价值也会更高。
隧道口航拍图
研创园：17平方公里，14324套房，房源密度842套/km2
研创园板块是江北核心区内最大的单一板块，主要位于长江隧道至三桥之间，总面积达到了17平方公里。
研创园板块当下共9个小区，房源存量为14324套房源，单位面积房源密度是整个核心区的最后一名，为842套房/平方公里。
值得注意的是，在研创园区域内，青奥板块占据了绝对主力，达到了7个小区，共计12272套房源。
如果将青奥看作是一个单一板块的话，区域住宅存量将超过当下的核中核与南工大，仅次于隧道口板块，可以说住宅存量较多。
而从研创园的整体存量来看，还有数十幅住宅用地待出让，其主要集中在五桥至城南河之间的沿江地带，还有五桥沿线部分地块。
有一点值得关注的是，在17平方公里的土地上，产业用地、科研用地的占比超过了住宅用地，这也就意味着该片区的产业人口将有望超过居住人口。
研创园规划图
这一点也将为未来研创园片区的二手房流通性创造了良好的基础条件，换而言之，这里的二手房相较于较为纯粹的居住区，更加容易出手，售卖周期更短。
隧道口：2.7平方公里，16141套房，房源密度5978套/km2
隧道口板块整体区位为南至 浦口大道、西至浦滨路、东、北至七里河，整体面积大约为2.7平方公里。
隧道口板块整体区位图
从整体数据来看，隧道口板块未来的二手房存量稳稳占据了第一位，虽然该片区目前只有8个小区，但是房源储备量达到了16141套之多。
2.7平方公里，房源储备量达到了16141套之多，每平方公里房源数达5978套住宅，人口居住密度位于整个江北核心区第一位。
隧道口片区规划图
这主要是因为正荣润江城、润锦城、雅居乐滨江国际这些核心区第一代住宅数量过于庞大，房源数达到了9696套之多。
这三个小区的房源目前能上市流通，这也就意味着在5年后的二手房市场上，相较于当下在售的房源来说，这9000多套房源其实已经成为了”相对的老房子“，存在一定的销售时间差。
核心区隧道口片区住宅航拍图
从规划图来看，目前隧道口板块仅剩下最后一块金基G42地块尚未开发，根据小道消息，该地块预计将于明年开发建设上市。
从规划图中可以看出来，该地块整体体量较大，与正荣润锦城占地面积相当，参考正荣润锦城2700余套房的存量，可以大约估算出，该地块未来房源量也将逼近3000套大关。
正荣润锦城实景图
那么包括现有的1.6万套房源，未来隧道口片区二手房将近2万套，房源密度也将会达到7400套房/平方公里，存量惊人。
还有一点值得注意的是，住宅用地相较于其他用地占比较高，所以该片区的单位面积居住人口也相对较多，可以预见，该片区未来将成江北核心区首屈一指的热闹之地。
海量二手房，核心区住宅未来将卖给谁？
40个小区，51019套住宅，未来核心区二手房卖给谁？我想这个问题困扰着大部分买房人。
二手房市场存在时间差，存量不等于有效竞争对象
对于核心区未来二手房存量增多的问题，有一点非常值得关注，那就是时间差。
核心区二手房总量的增加是个必然的趋势，不过这不一定代表未来二手房市场的有效竞争在逐步扩大。
众所周知，老破小区在二手房市场属于逐渐被抛弃的产品，一街之隔差价上万元每平米的例子比比皆是，这就涉及到房源上市的时间差问题。
桥北航拍图
所以未来核心区二手房有效竞争存量其实在一定程度上是动态变化的，而非累计增加的，你所要关注的是同期产品，而非整体存量。
在江北核心区投资属性被逐渐剥离，回归居住属性之后，产品力将会成为同周期内房子，在二手房市场拉开价差的核心要素。
所以，对于购房者来说，在同一板块，相同配套之下，最好去选择高品质住宅。这一点适用于任何一个区域。
核心区的未来看产业、看人口
虽然在二手房市场存在一定的时间差，不过把时间拉长来看，核心区的住宅存量将逐步增加是个不争的事实。
而在二手房市场中，房子的居住属性增加，金融属性下降，房子的流通性如何将依赖于是否有人口涌入。
对于整个江北核心区来说，未来二手房市场是否能够健康向上发展，最重要的一点就是是否有足够的工作岗位可以提供。
江北核心区研创园片区效果图
产业落地将成为未来江北核心区二手房市场的重要基石。产业的聚集将带来大量的就业人口，而这些人口也将成为未来核心区二手房市场的主力客群。
写在最后：
人口作为城市组成的基础要素，对于新兴板块而言，区域发展前景与人口聚集度息息相关。
虽然5万多套房源对于买房人来说，未来的二手房市场或多会少会有部分影响，但是从宏观角度来看，人口的迅速聚集将很大程度上促进核心区的城市建设与发展。
不过，如何在当下的宏观经济当中，在产业建设方面有爆发式增长，需要江北投入更多的智慧。
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