5月30日，成都华侨城与大悦城控股西南区域公司共同官宣，成都第3座、西南第5座大悦城——成都金牛大悦城来了。同日，成都市规划和自然资源局也同步公布了由成都天府华侨城实业发展有限公司建设的金牛大悦城项目建筑规划。
大悦城在成都的从1到3，为何会备受关注？未来成都商业市场的格局，又将有何变化？
金牛大悦城是继成都大悦城（武侯区）和天府大悦城（天府新区，暂未开业）之后，大悦城控股在成都落地的第3座大悦城。
至此，成都也成为拥有大悦城项目数量仅次于北京的城市。
其实，单从商业品牌在成都市场上落地项目的数量上来讲，对11座天街+2座轻资产运营项目的龙湖商业，以及早年在成都市场上几乎奔着每个区一座“万达广场”的万达来说，3座大悦城简直不算什么。但对大悦城这样的头部商业品牌来说，更重要的是其商业的分量。
简单来说，我们可以把能够进入到城市 商业综合体及 购物中心年度销售额前十的商业体，视为一个城市中的头部商业品牌。那么，不难发现，在2021年成都的商业体销售额前10中，10个商业体分属于9家商业地产投资运营企业，武侯大悦城，当然也是其中之一。而银泰商业是旗下两大商业体均进入前十的运营商。
金牛大悦城效果图
不难发现，作为头部商业品牌，其落地项目往往都会是货真价实的区域级 商业中心。从商业运营面积、商业体的品牌和客群定位、引入品牌的数量、首店或旗舰商业品牌的数量等多方面来讲，都代表着商业运营的高水平。
据悉，金牛大悦城总体量约24万方。而成都大悦城体量为38万方，天府大悦城体量为30万方。尽管金牛大悦城将是成都三座大悦城中体量的，但体量仍然超在20万方以上。将如此大体量的商业体“装满”、运营好，对运营者的品牌资源掌控力、招商能力、商业管理能力的要求，都是巨大的考验。
根据大悦城方面公布的时间节点来看，金牛大悦城计划将于明年年底正式亮相。而目前主体已 封顶的天府大悦城，也计划将于明年正式开业。这也意味着，成都将在明年一举迎来两座大悦城，总体量达54万方。作为天府新区核心位置上的座高定位、大体量的区域级商业体，天府大悦城对整个天府新区的城市商业 配套的价值不言而喻。
天府大悦城&成都大悦城
那么，从区域商业市场的总体格局而言，又该如何看待金牛大悦城呢？
成都金牛大悦城项目位于金牛区国宾板块和华侨城片区的交汇处，南侧紧靠三环路，东侧邻近西华大道。片区内有地铁6号线和2号线两条地铁线路。
从区域影响来看，不论是国宾板块还是华侨城板块，目前区域内的购物消费主要还是依赖茶花片区的西宸天街 购物中心和金牛凯德广场。故金牛大悦城的落地，对于这两大板块的商业 配套品质、能级，都将产生重大的影响。
在项目东侧的华侨城片区，已开业多年的华侨城欢乐谷，持续不断为区域吸引消费人口。但区域内目前还有较大面积的待开发土地，商业上也只有山姆会员店和华侨城公园广场商业街两个商业项目。其中，山姆会员店主要针对家庭型的消费者，而华侨城公园广场商业街，则业态较为零散。无论是对区域内的居民而言，还是对被欢乐谷吸引而来的年轻群体来说，现有的两个商业体，都难以满足他们的更丰富多元的商业需求。
再看看国宾板块。虽近年来陆续迎来了天府艺术公园等重大项目落地，并吸引了融创、城投、万科等实力 开发商入驻开发，但商业 配套却一直都是短板。不过从未来的规划来看，国宾板块的商业短板将逐步补齐：兴盛TOD、金周路TOD、天府艺术公园商业水街等商业体配合TOD建设，将区域内的商业空白进行填补，而金牛大悦城，作为两个板块中的高能级TOD商业体，则将更清晰地为华侨城、国宾两大板块，构建起区域的 商业中心。
所以，待到2023年，天府大悦城与金牛大悦城相继开业后，在此后的成都商业体年度销售额前十榜单上，大悦城控股会不会成为又一个有两个甚至3个商业体入榜的商业运营品牌？对于头部商业品牌来说，这也是他们更为关心的“江湖地位”问题。
金牛大悦城不仅是大悦城控股商业布局成都的TOD项目，也将是其在成都敲定的大悦城的轻资产商业项目。这对大悦城控股在成都商业市场的布局来说，无疑迈出了非常重要的一步。
根据金牛大悦城的项目规划，建成后消费者可以直接由地铁6号线西华大道站出站项目负二层，这给予了项目明确的TOD属性。对于TOD商业项目，成都已经不陌生了，距离金牛大悦城南侧约2公里的龙湖西宸天街就是一个很好的例子。
龙湖西宸天街
另一方面，近年来，龙湖、万科、凯德等商业运营商都已经涉足轻资产的商业运营模式。这种以价值为驱动的资本战略模式，让主导方与合作方各取所长，协同发展，在轻资产运营模式下，商业品牌运营商的资金压力更小，财务也会趋向健康。
大悦城也是如此。早在2016年，大悦城就已开始布局轻资产模式。据不完全统计，目前在范围内大悦城已布局了至少8个轻资产项目（含金牛大悦城），其轻资产合作模式也主要以管理输出模式为主。
在这种模式下，大悦城实则能够更好地发挥其商业运营的特长，为商业体带来更多的商业价值。
以大悦城控股旗下轻资产模式的商业体——天津和平大悦城为例。该项目由原来的津汇广场升级改造而来，开业时累计签约品牌184个，签约率达100%，包括言几又、UGG、Swarovski、Evisu、Moussy等知名品牌，其中40多家品牌首次进入天津。和平大悦城在开业首日客 流量就突破了10万人次，线上+线下的累计销售额近1000万元。
和平大悦城
优异的商业运营能力，让大悦城控股旗下的轻资产业态同样取得了成功。2021年，大悦城管理输出项目收入总额约1.8亿元，同比增长22.2%，并且在天津已签下第二个轻资产管理输出项目天津西青大悦春风里。
根据公布的建设工程规划，金牛大悦城将修建地下两层，地上六层。其中地下负一楼将打造下沉式商业，而地上部分也大概率会与成都大悦城一样以层叠错落的方式修建，增加建筑的时尚感和层次感。另外，项目还将拥有26米 挑高的大型半开放式无 柱空间、跨层店铺、室内游泳池、特色中庭等，打造完成后将是区域内独具特色的消费场景。
据悉，金牛大悦城将聚焦18-35岁新兴中产阶级，商场定位为“年轻、时尚、潮流、品位”，打造城市潮流生活新 地标。项目将集购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能于一体，带领区域品牌升级，满足多元的购物休闲需求。
综合来看，金牛大悦城的落地对北门及西门片区，都有比较深远的意义。大悦城巨大的商业体量及多元的商业业态，将成为完善区域商业拼图的重要一环，其作为区域级 商业中心的价值，也将在未来得到更充分的体现。
地产全说2022-06-02 17:48:53
