购房无技巧，全凭买的早。如今成了一个打脸的说辞了。
2021年普遍的房贷利率在5.88%，个别的可到6.125的。从今年过完年后，大部分银行普遍已经降到4.9%，个别银行甚至执行4.6%，4.7%的利率。以贷款100万为例，贷款期限30年计算，去年房贷月供为5918元，今年4.6的利率购房，每个月5126元的月供。一个月相差792元。楼市果真是头犟驴，涨的时候拉不住，跌的时候刹不住啊。
今天咱们来说一下等额本金和等额本息。
以贷款30年贷款100万来算。
从几点分析：
总利息，
等额本息 86.71万 等额本金 70.7万
等额本金总利息大概少了16万，均摊到每年的话5000多。
月供：
可以看到等额本息月供是一样的，5186元
等额本金是递减的，首月是6694元，每月递减10.88元。
从上图看，等额本金还款差不多139-140月份和等额本息还款相当。也就是说10-11年的时候，以后比等额本息越来越少。
不同点是，等额本息月还款中的本金是逐月上升的，利息是逐月减少的。一个增加一个减少，总体保持稳定。等额本金的月还款中本金是不变的，利息逐月减少，所以越还越少。
那什么是等额本金？什么又是等额本息呢？
等额本金：等额本金是指一种贷款的还款方式，是指贷款人每月的还款本金额固定，而利息越来越少。该还款方式在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。
每月还本付息金额=（本金/还款月数）+（本金-累计已还本金）×月利率
每月本金=总本金/还款月数
每月利息=（本金-累计已还本金）×月利率
还款总利息=（还款月数+1）×贷款额×月利率/2
还款总额=（还款月数+1）×贷款额×月利率/2+ 贷款额
注意：在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。
这种还款方式适合初期资金充裕的购房者。就算之后打算提前还款，由于之前每个月还款中本金比例较大仍是比较合适的。
这个依然不太明显，以为之前写到，要到139-140月两者的月还款才基本相同。之前都是等额本金的月还款高。那么咱们再来看下
因为等额本金基本每月比上个月少还10.88元，基本是等差数列了。还款20年后大家就可以明显看出区别。
等额本息所剩本金：495805元
等额本金所剩本金：333333元
这就看出差距来了。
意思是什么呢？等额本金无论啥时候提前还款都合适。但是等额本息10年内或者15年内提前还款合适。要是到20年甚至25个年头就没啥必要提前还款了。
说清楚了等额本金就可以了。比较适合初期资金充裕的人，压力越来越小。
等额本息较为复杂，简单理解就是月还款是等额的（本金利息之和）。
等额本息指一种贷款的还款方式，是指“每月还的本金与利息之和是不变，但其中本金与利息的比例不断变化”。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。
P:贷款本金
R:月利率
N:还款期数
附：月利率=年利率/12
是一种复利的计算形式。
你贷款是那种还款方式呢？肯定是本息的多吧。
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