昆明海运花园合法项目拆迁遗留问题迟迟难以解决

站在位于昆明市彩云北路和广福路交界地带立交桥上向北，能够看到一片住宅小区，这就是“海运花园”。记者在昆明见到了海运花园的开发单位“海运房地产开发有限公司”的负责人陈为民，他给记者讲述了在这片绿树环绕，环境优雅的背后，有着一段鲜为人知的历史。

海运花园“运气不佳”

2004年，云南海运房地产开发有限公司在云南省昆明市拿到海运花园项目地块，该项目地块位于官渡区矣六乡子君村旁。项目于2005年9月18日取得《国有土地使用证》，于2008年进行各项开发准备工作。2009年3月17日，海运房地产开发有限公司取得《建设项目规划条件》，2009年4月20日取得《建设用地规划许可证》，委托北京正东建筑设计有限公司进行工程设计。2009年6月9日，方案经昆明市规委会第六次主任办公会审议通过，2009年6月29日取得《建设工程规划许可证(副本)》，规委同时下发文件，要求于2010年年底前全面封顶断水。2009年7月11日，海运房地产开发有限公司取得《建筑工程施工许可证》。

项目按规委通过方案，位于地块中部的居住地块(B、C地块)共有1至11幢房屋，地上建筑面积135340平方米;南北两端商业地块(A、D地块)共有12至18幢房屋，地上建筑面积140335平方米，其中南地块(D地块)共有13至18幢6幢建筑，地上建筑面积132313平方米。

2011年2月，云南省昆明市政府有关部门以退让立交桥新规出台为由，要求海运房地产开发有限公司取消该项目南端D地块临彩云北路、广福路第13、14、18幢房屋的建设。据海运房地产负责人称，随后，20多名市城管综合执法局人员组织80多名工人、数台施工机械来到海运花园现场，拆除已建设至地上三层的13、14、18幢房屋，共计减少商业、办公建筑面积达85291.96平方米。

三幢房屋的拆除费用共计27万元，均由海运房地产开发有限公司支付。据海运房地产开发有限公司统计，加之三幢房屋地上建设成本损失2736万元、因项目停工支付退场和进场费254万元、土地损失11970万元等，海运房地产开发有限公司直接损失约2.02亿元、间接损失约9.13亿元。在房屋拆除后，政府要求场地进行绿化，新增绿化面积5300平方米，多支出绿化费用约238.5万元。

此外，三幢房屋的拆除导致海运房地产开发有限公司资金链断裂，发展陷入困境。目前，该公司尚欠各施工单位工程款1.343亿元，并因此发生了多起农民工集体围攻公司办公地点、项目所在地以及极端讨要工资的恶性事件;欠缴税款及滞纳金3.1亿元、土地出让金2.65亿元，导致该项目后续手续无法完善，交房8年无法办理产权证，由此引发了数千业主堵路、在昆明市市政府静坐的群体性事件。

历史遗留之谜谁来解

记者首先来到了昆明市城管局，见到了城管综合行政执法支队邹副支队长，他告诉记者，事情发生已经七年过去了，当时的很多领导都已经换了人。他首先向记者表示，此项目是海运房地产公司自拆的，并不是城管执法的，所以城管并没有任何相应的文书留存。此事发生的时候他不在现场，他只是略知一二。对于一个五证齐全的开发项目为什么被拆，他告诉记者，当时是因为审批开发项目的规划和土地等部门按照相应的法规通过审批。但是由于昆明政府当时推出了“四环十七射”规定是在该项目审批后推出的，而该项目不符合这个规定，所以就需要根据这个规定进行整改。而当时不符合相应规定的不止海运花园一家，比如还有昆明一中，原计划昆明一中的扩建用地也改建了绿地。

对此，陈为民有些亢奋，他激动的告诉记者，当时“政府”告诉他，如果不同意拆除这三栋楼，而且要自付拆除费用27万元，后边几栋房屋的销售许可证就不予办理。那么他表示非常无奈之下，只得同意拆除。陈为民说，当时的市领导在会上口头表示，这三栋楼房拆除后将给予海运花园相应的补偿，然而至今七年过去了，政府并未对该项目有过分文补偿。

记者在规划局办公室主任处，看到了当时由昆明市城乡规划委员会办公室下发的“四环十七射”文件，该文件全称“昆明市城乡规划委员会办公室关于各类建设项目严格执行35条主要入滇河道主河段及‘四环十七射’城市骨架路网退让要求的通知”。通知于2010年4月9日公布。据该通知显示，“四环十七射”无高架桥的地面路段建筑退线按50米控制，有高架桥的路段建筑退线按50米加项目用地对应的高架桥段最高点的高度控制。值得注意的是通知显示，“四环十七射”两侧凡未完成地基开挖、无实物建设量的项目均按上述要求执行。

而据海运花园开发方海运房地产开发有限公司向记者表示，当时，海运花园不仅五证齐全，而且已经盖起了地上三四层的楼体。对于《通知》的地上未完成地基开挖以及无实物建设量的项目等要求，海运花园显然已经不符合。对此，接待记者的施主任也表示，海运花园确实不符合这个“四环十七射”的退让要求，当时是市委领导将该项目画进了退让范围，才有了后来的拆除。

法律专家关注财产保全

“有恒产者有恒心!”这是当今对于民营企业家的保护的重要体现方面。针对海运花园项目拆迁案例，财产保全问题法学研讨会不久前在中国政法大学法治政府研究院举行。中国政法大学终身教授、博士生导师，中国行政法学研究会名誉会长应松年，中国政法大学副校长、教授、博士生导师，中国行政法学研究会会长，中国监察学会副会长，最高人民法院特邀咨询员马怀德，北京大学法学院副院长、教授、博士生导师，北京大学公众参与研究与支持中心主任王锡锌，中国人民大学法学院副院长、教授、博士生导师，中国人民大学民商事法律科学研究中心副主任龙翼飞，中国政法大学法学院教授、博士生导师，中国行政法学研究会副会长刘莘等就关于云南昆明市政府拆除海运花园小区第13、14、18幢房屋涉及到的相关法律问题进行论证。

专家论证后表示，云南海运房地产开发经营有限公司对海运花园小区第13、14、18幢房屋拥有合法物权。海运公司依法取得了海运花园小区第13、14、18幢房屋的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证明》[预许昆字(2010-013)号]等相关许可和证照，这三幢商品房屋的建设各项手续合法、齐全。我国《民法总则》第114条规定，“民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”可见，海运公司对海运花园小区第13、14、18幢房屋拥有合法物权，应该予以保护。

同时，我国《行政强制法》第4条的规定，“行政强制的设定和实施，应当依照法定的权限、范围、条件和程序”，同时，我国《行政诉讼法》第75条规定，“行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形”，该行政行为无效。此次拆除过程中，对于海运公司拥有合法物权的房屋予以拆除，昆明市政府没有提供任何决定或者文书，没有法律依据，因此可以认定，该行政强制执行是无效的。对于无效的行政行为，海运公司可以提起诉讼。《最高人民法院(2016)最高法行申2233号行政裁定》认为，“国家设立行政诉讼制度，其宗旨是为了保护公民、法人或者其他组织的合法权益，但法律又同时规定，提起行政诉讼应当遵守一定的期限规定。当事人主张无效的行政行为自始无效，不能适用起诉期限的规定。”

值得一提的是，云南昆明市政府应该给予海运公司合理赔偿。我国《物权法》第36条规定，“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状”，第37条规定，“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。我国《行政诉讼法》第76条规定，“人民法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施;给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。”因此，海运公司有权依法向昆明市政府要求合理赔偿，具体应包括土地损失、建设成本、拆除费用、项目损失等等。

在场的法律专家指出，政府行为必须具有公信力。政府的领导可以变动，但政府的决策、决定，以及行为等不能随意变动，因为一旦变动，就会导致政府公信力的下降;相反的，守法诚信要求政府的行为必须是连贯的，一体化的，不因领导的变动而有所改变，对于所有政府的行为都应该承担后果，否则也会导致政府公信力的下降。

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