文/潘鹞

2018年这大半年过去，住宅限购限售政策层层加码，中产阶层普遍面临把钱袋子“投到哪？”的问题。很快，总价门槛低、易租赁的公寓成了投资场的新宠。随着“公寓热”的蔓延和升温，原本LOFT公寓产品不少的高新新川板块，投资机会开始显现。

半年盘点：LOFT供销两旺 价格坚挺

商业物业投资领域以投资回报率高低排序，依次是社区底商、集中式商业、商务公寓、商业街区、写字楼、专业市场、停车场。商务公寓中，LOFT类型产品因其高层高、大赠送的优势，超越SOHO成为更受关注的门类。

时至7月，众多机构的半年报出炉，成都住宅限购加码，对商业投资有所促进，但商业总存量去化周期仍有86.7个月，压力巨大。但是从下面两幅图上所表现出来的年1至6月大成都范围LOFT市场供销价走势和存量可以发现：

2010-2018年6月大成都范围LOFT市场供销存量（数据来源：锐理数据）

2018年上半年成都主城区LOFT供销存分析（数据来源：锐理数据）

2018年上半年大成都范围LOFT主流面积段供销存分析（数据来源：锐理数据）

1、8年以来，成都的LOFT产品在今年达到库存顶峰，并且新入市产品已经占到去年总量的68.47%。同时，今年前6月的LOFT去库存就已经达到去年全年的60.64%，全年预计将呈现供销两旺的态势，新增、库存、成交量都达到历年高峰。

2、整个大成都的LOFT主力产品基本都集中在成华和高新为主的主城区，高新尤其亮眼。高新区从年初以来住宅项目供应很少，又是最受限购影响的区域，板块内投资需求一直蓄积，因此转向了供应较多的LOFT。未来，高新的LOFT产品依然库存高企，能在本区销售上胜出的必是该产品之翘楚；

3、基于产品层高可做两层，LOFT主力面积段集中在50以下、50-70平方米小户型，在售项目均价为15075元/平方米。此类小户型公寓总价控制较好，通常控制在100万元左右，属于典型的入门级投资产品，占到总供应和成交七成主力。此类型产品以走量为主，成交表现火热。

“4·21新政”一年有余小面积公寓恰成稀缺

2017年4月21日，成都市发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，禁止商业、办公类建设项目改变为居住用途；禁止设置外挑阳台、采用住宅套型式布局与功能设计；禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式对商业、办公类建设项目进行分割和销售。新政当时一出，众多观察家觉得LOFT大限已到。可之后人们猛然发现，经历过政策洗礼，小面积区间且已经过规的LOFT产品，事实上已经成为了政策导向下的稀缺品。

新川板块及融创香璟台项目鸟瞰

根据房产114数据显示，截至7月24日，新川板块的融创香璟台项目以980套、6.85亿元的成绩，位列大成都LOFT产品销售三甲，这一现象级战绩的背后，是项目尚未开盘，周均到访量近千组，置业顾问接待接到嗓子冒烟。

据销售人员回忆，从春节后开始，来访量即节节攀升，跟住宅购买往往以一两位客户前来不同，买家往往成群结队而来，而且其中明显有几个年长者作为意见领袖存在。值得关注的是，买家年龄偏中青化，以25-35岁居多，其地籍完全不限于高新和天府新区，各区市县及省内内江、达州、宜宾、自贡、南充人士皆有，投资性购买占92%。

产业导入、高净值人群才能支撑公寓长期看好

实际上，公寓类投资者的地缘属性并不明显，只要算得过回报率，在哪儿买都行。之所以新川板块的公寓走势最为夺目，主要原因首先是“清洁型”高新产业导入——首先布局了生物医药产业；IT业则有软件开发、超媒体、网络安全、云计算研发等；还有航空装备为重点的高端装备制造产业、以新兴金融业和高端商务服务业为重点的生产性服务业。这些产业都将生产基地放在外地，在新川园区内的均为无污染研发中心，在城市规划中非常适合和住宅地块交叉混合布局，加强产城一体。

我们从早期新川创新科技园总平图上可以看到，香璟台所在地块从规划布局初期就是跟其他产业组团、商业组团以小街区模式混合搭配，这一思路完整地沿袭到当下，使得居于区域正中位置的香璟台能够享受到周边均匀的商业配套和便捷的交通动线。

新川加上规模全国前五的天府软件园、兴隆湖产业园区，区域内早已聚集了一大批需要租赁房屋的青年人群，这部分人群暂时买不起住宅，但对居住环境有要求，这是板块内公寓类过渡产品租赁的最大客群。

其次，项目旁边省医院高新分院的即将落成，新川园区综合医院的兴建，还将为区域带来绵延不断的临时租赁客群。

第三，香璟台公寓产品的业主，实质享受到的是住宅品质的社区商业、宽大楼间距、四通八达的枢纽区位。就开发商融创本身而言，在京、津、沪、渝、杭拥有众多涵盖高端住宅、别墅、LOFT、写字楼等物业类型，对LOFT产品的打造和目标客群的心理揣摩极为老道。其后期的项目品质营造、业主共建、社区文化、服务体系、专属定制等多个方面，也颇得业主欢心。因此在销售的较量上，香璟台略胜一筹也在情理之中。

融创香璟台鸟瞰

据悉，8月初香璟台西苑3号地块7号楼将问世一批45平方米起LOFT产品。这是靠近项目西南，直接俯瞰新川公园和湖景的物业。按照区域目前16500到17000元/平方米的LOFT均价，总价在80万到90多万，总价都在百万上下，恰好是主流LOFT的样板。

除低总价等因素之外，灵活机动、不拘一格的空间布局也是许多追求时尚潮流的置业者选择LOFT的主要原因。4.2米的挑高空间和落地窗、6.9米面宽的多功能区，使户型更显宽敞明亮。除开发商前期赠送的楼板和楼梯之外，所有空间布局都未硬性分割，业主可后期随意挥洒创意来安排自己的功能分区。

“之前一个闺蜜在对面购买了一处LOFT，我当时就特别钟爱那扇从头至尾的落地窗户，并且一层会客厅层高很高，时尚感满满，反正是婚前财产，所以现在也准备入手一套。”正在项目上准备下单的孙小姐如是说。

香璟台方面透露，近期现场首访成交占比已经接近80%，剩余产品去化加速，看来经历几轮楼市起伏的投资者，嗅觉灵敏度可见一斑。