文｜北京商报 董亮 荣蕾 

继青客公寓10月初向美国证券交易委员会（SEC）递交招股书后，国内又一家长租公寓运营商——蛋壳公寓也启动赴美上市进程。从10月29日最新披露的招股书来看，近年来大增的营业收入，并未给蛋壳公寓带来足量的利润，其自2015年成立以来延续的亏损状态，始终未能得到扭转。专家指出，诸如青客公寓、蛋壳公寓等谋求海外上市的动作，主要源于高速扩张下企业面临较大的现金流压力。此外，相关上市行径也再度凸显了长租公寓 “盈利难”的现实困境待解。

规模扩张持续

传言“已做上市预备”许久的自如仍未有实质性上市动作，而近年来发展态势迅猛的长租公寓品牌——蛋壳公寓，在青客公寓之后递交了上市申请。

10月29日下午消息，于美国东部时间28日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会递交IPO招股书，拟进行首次公开募股，预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。

工商资料显示，蛋壳公寓成立于2015年，公司注册资本1000万元，法定代表人是蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖。这家定位为“提供租住生活的资产管理和居住服务平台”的长租公寓运营企业，其经营主体为紫梧桐（北京）资产管理有限公司，蛋壳公寓是其旗下高端白领公寓品牌。

从业务角度来看，蛋壳公寓和梦想公寓是目前蛋壳公寓旗下经营的两大品牌产品。其中，前者为该企业2015年成立至今的业务重点，面向城市中有租住需求的白领群体；梦想公寓则是面向蓝领群体的员工宿舍，推出时间为2018年11月。

招股书显示，蛋壳公寓在2015年成立当年的年底，仅有2434间公寓单元；截至2019年9月30日，蛋壳公寓已拥有406746间公寓单元，增长166倍，业务布局覆盖全国13座城市。而在其总计持有的406746间房间中，有391911间已向公众开放。从城市分布来看，北京、上海和深圳是其主要市场，占经营总房源的52.6%。

在以规模论排位的行业竞争中，蛋壳公寓规模扩大带来的效应也正逐渐显现。

据招股书，在客单价上，截至2019年9月30日，平均每一房源能给蛋壳公寓带来2155元的收入，而对应的成本则为1564元。此外，同期蛋壳公寓的入住率达到86.9%，略高于2018年同期的82.9%。

连年亏损未止

在业内人士看来，近年来国内租赁住房领域的大发展，推动了蛋壳公寓等长租公寓运营企业的规模扩张。然而，蛋壳公寓招股书显示，在其大幅增长的收入背后，却难掩企业利润连年亏损的事实。

从营业收入来看，蛋壳公寓近几年的表现可以算作是“可圈可点”。据招股书，2017年和2018年，蛋壳公寓的营业收入分别为6.57亿元和26.75亿元人民币，同比增长307.3%；2019年前三季度，蛋壳公寓的营收已达到50.00亿元人民币，较2018年同期增长了198.8%。

不过 北京商报 记者梳理发现，自2017年起至今，蛋壳公寓从未实现盈利，且在租赁成本一再走高的情况下，蛋壳公寓的亏损也在不断扩大。

据招股书，2017年，蛋壳公寓净亏损2.715亿元；至2018年，净亏损增至13.697亿元。而截至今年9月，蛋壳公寓已亏损25.16亿元，较去年同期的8.12亿大幅增加209.85%。

在招股书对应的租赁成本的表述中，蛋壳公寓的租赁成本由2018年前九个月的13亿元大增242.1%至今年前九个月的44.5亿元，占收入的比例亦从去年的77.7%增至89.0%。

尽管10月以来已有两家长租公寓运营商先后踏上海外上市征程，但实际上，长租公寓并没有想象中那么光鲜，“盈利难”仍是各家市场参与主体无法摆脱的行业难题。无论是10月初喊出上市口号的青客公寓，还是刚刚披露上市进展的蛋壳公寓，均未摆脱亏损状态。

公开资料显示，截至2019年6月30日的9个月，青客公寓净亏损3.48亿元。

上市补血？

之于近期包括长租公寓运营企业的接连拟上市动作，行业中关于 “上市补血”的声音愈发强烈。有行业人士直言，高速扩张下的现金流压力，是此类长租公寓运营企业谋求上市的主因。

蛋壳公寓也在招股书中坦言，此次IPO募集到的资金一是将用于进一步拓展业务规模，二是将加强在技术方面的实力，三是用于一般性营运资金用途。

同策研究院首席分析师张宏伟指出，今年以来，国内房地产行业融资环境趋紧，加之长租公寓领域爆雷事件频现，长租公寓企业“找便宜的钱”变得越来越不容易。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲更是直言，长租公寓“盈利难”的现实困境，在很长一段时间内都不会得到改观。“这种商业模式需要源源不断的资金输血！”

回溯过往，2015年成立的蛋壳公寓于发展历程中曾多次获得融资。据不完全统计，成立至今蛋壳公寓已获7次公开融资，于2019年内便有2次。最近的一次融资，发生在递交IPO之前：由华人文化产业投资基金和春华资本投资的1.9亿美元D轮融资。

就上市筹备及企业经营等相关问题，北京商报记者拨打蛋壳方面留在工商部门的电话，但截至发稿前未能接通。

对于盈利难的长租公寓领域而言，如何基于房屋出租拓展多元收入，或许是对长租公寓未来成长性的最大考验。