前言：近来新京报对SOHO中国旗下商业地产运营状况进行了调查报道，指出SOHO中国存在商铺出租率低影响商铺投资者收益。3月份SOHO中国发布2015年报，2015年营业额约9.95亿元，较上年下降约84%。毛利润约7.34亿元，较上年下降76%。此轮报道，又引发了看衰SOHO中国的舆论。

2012年，SOHO中国宣布转型，告别散售模式，自己持有物业。2015年初，SOHO中国推出共享办公产品SOHO 3Q。截至2015年底，SOHO中国已在北京上海建成11个SOHO 3Q空间，共1万多个座位。在本文，Linkoffice将以SOHO 3Q为切入点，分析SOHO中国的发展策略。

SOHO中国发展历史

SOHO中国由潘石屹与张欣连手创建于1995年（前身公司红石实业有限公司），是中国最大的甲级写字楼开发商。SOHO中国由潘石屹担任董事长，张欣担任行政总裁。SOHO中国在北京及上海开发跟持有高档商业地产，目前已在北京建成17个项目，在上海的完工与在建项目则有12个。2007年10月，SOHO中国在香港联交所上市，融资19亿美元，创造了亚洲最大的商业地产企业IPO。

潘石屹1987年辞职下海，到深圳及海南开始房地产开发生涯，并在海南赚取第一桶金。1992年，潘石屹与冯仑、王功权等共同创立北京万通有限责任公司，并在北京市场获得了巨大成功。随后在1995年，潘石屹与张欣共同创立SOHO中国。除了在地产界的成功，潘石屹在公众领域也是一位话题人物。张欣出生于北京，在移居香港后前往英国留学，后进入华尔街投行，先后在高盛及旅行家集团任职。张欣同样也是一位意见领袖，被福布斯评为全球最具影响力的女性企业家之一。

注：张欣（右二）在2016年冬季达沃斯论坛参加《中国经济走向何方》圆桌讨论，其他参与者有IMF总裁拉加德、中国证监会副主席方星海、工行董事长魏建清等。

SOHO中国在北京起步。2009年，SOHO中国进入上海，收购了大量地块。2010年，SOHO中国营业额增长至人民币182.15亿元。但是，SOHO中国的散售模式，受市场波动影响较大。2012年潘石屹宣布SOHO中国转型，告别散售，改为持有物业模式，并预计五年后租金年收入将超过40亿元。从2012年到2015年，SOHO中国的年营业额分别为153亿元、146.21亿元、61亿元、9.95亿元。对于2015年业绩暴跌的情况，潘石屹表示在意料之中，因公司正在转型，且2015年SOHO中国没有销售物业；租金收入同比上涨148%，公司管理层对转型成功信心十足。

SOHO中国转型核心产品—SOHO 3Q

2014年12月，大洋彼岸的WeWork完成一笔3.55亿美元融资，估值由1亿美元升至50亿美元。WeWork的高估值与模式传至国内，引起了众多地产商与投资者的关注。在前往美国考察WeWork之后，潘石屹决定参照其模式，推出共享办公产品SOHO 3Q。SOHO 3Q采用O2O模式进行交易，通过网站或APP进行预订、签订租约以及支付租金。2015年2月，首个SOHO 3Q空间在望京SOHO开放。

SOHO 3Q发展时间线：

自从2015年2月1日SOHO 3Q正式推出后，潘石屹对其倾注了大量精力，并多次亲自进行宣传，如举办品牌活动“潘谈会”。SOHO中国在3Q的运营上也倾注了大量精力，每个3Q空间每周都要举办活动，以营造空间气氛。如此大的投入，SOHO 3Q在初期取得了不错的运营租赁效果，望京SOHO 3Q几乎实现了满租状态。并且在SOHO中国的推动下，望京SOHO及附近区域已经成为北京继中关村后的新互联网企业集聚中心。

SOHO 3Q产品装修精致，其定价在国内共享办公行业中处于领先水平。目前其工位价格，房间工位约为3000元/月，开放工位约为2200元/月，大大高于行业内1500元左右的平均价格。而与美国共享办公空间用户支付能力较高不同，在2015年双创热潮的推动下，中国共享办公用户现阶段主要为创业者，但是大部分创业者的支付能力并不高。

从2015年4月开始，国内共享办公市场开始出现大量进入者，毛大庆的优客工场等目前国内主要的共享办公品牌纷纷进入市场。再加上大量众创空间的建立，国内共享办公市场呈现爆发状态。面对出租压力，SOHO 3Q也推出了各种推销手段，其中主要为3Q众包。其模式简单说为公司及个人推荐用户至3Q，将可获得成交额8%的交易佣金。随后，佣金比例被提高至15%，高于一般中介市场10%左右的水平。

目前SOHO 3Q已建成11个空间，工位数达1万多个。除望京3Q、复兴广场3Q等一部分运营成熟的空间出租率较高，其他3Q空间并不能达到理想的高出租率状态。如最大的光华路SOHO2 3Q，其3000多个工位，出租率为三分之一左右。对于SOHO 3Q来说，提高出租率仍为其需要解决的首要问题。

目前SOHO 3Q空间均开设于北京上海的SOHO物业内。对于把3Q作为转型战略产品的SOHO中国，仅在自有物业开设3Q空间并不足够，其策略是在自有物业之外，通过租赁、收购或品牌运营输出的方式，扩张3Q品牌的空间布局，并扩张到其他城市。寻找空间合作伙伴，成为SOHO中国必须要采取的战略步骤。2015年10月21日，SOHO 3Q与腾讯众创空间达成战略合作，腾讯将基于众创空间提供产品、孵化、品牌和互联网产业资源等，而SOHO 3Q将提供空间设计、施工管理、营销推广、运营管理、创业项目资源以及地产产业资源。2015年12月2日，SOHO 3Q与绿地集团达成合作协议，双方将在北京、上海等全国主要城市，建设和运营一批共享办公空间，探索商业、办公地产的互联网运营新模式。绿地的可供出租物业面积将近160万平方米，多集中于一线城市优势位置，对于SOHO中国来说，这是一个非常合适的合作伙伴。3Q的两个合作协议签署已经过去了将近半年时间，但目前仍然没有合作落地的消息。

在3Q的发展策略上，潘石屹曾提及，未来不排除将SOHO 3Q分拆，并且进行上市。在SOHO 3Q官网上声明网站属于北京野力房地产开发有限公司。根据SOHO中国2015年报披露，北京野力房地产开发有限公司为SOHO中国100%控股的附属公司，而其主要业务是投资光华路SOHO项目第二期。所披露的信息不足以说明SOHO 3Q短期内将分拆运营。

提到共享空间分拆运营，从36氪分拆独立运作的氪空间动作则相对迅速。2016年2月1日，氪空间宣布从36氪独立拆分并完成A轮融资，引进复地集团投资副总裁，原京东集团副总裁钟澍担任总裁，并表示将采取类似酒店运营公司的轻资产模式。3月13日，36氪、氪空间与纳什空间宣布结成战略合作伙伴关系，同时氪空间以战略入股的形式，参与到纳什空间的B轮融资，三方将在共享办公领域展开深度合作，涵盖物业拓展、招商、企业服务等多业务层面。。5月4日，氪空间与联合创业办公社宣布达成战略合作，双方将在共享空间、企业服务等方面共通互融，同时，在P2的新一轮融资中，氪空间也将战略入股。氪空间在北京、上海、深圳、杭州等地的新空间也陆续开放，数量已经达到11个。其2016年的目标是通过品牌输出合作等方式，使氪空间的布局数量达到50个。

SOHO 3Q与优客工场、氪空间等国内其他市场参与者相比，其最明显的不同就是SOHO中国为一家港股上市公司。其上市公司性质，也在一定程度上影响了SOHO 3Q的战略实施不如优客工场等品牌激进。

结语

对于国内共享办公行业来说，2016年将是至关重要的一年。共享办公行业的整合在2016年3月已经开始，在空间品牌及规模上占有优势的品牌才能继续做大做强。对于SOHO 3Q来说，扩大空间数量与规模不是难事，但在市场竞争激烈的情况下，如何运营好空间提高出租率，保证租金收入，才是其要面对的难题。尤其在WeWork入华、工位价格与3Q相近的情况下，其势必将抢走部分的3Q用户。目前2016年即将过半，下半年潘石屹将面对更加严峻的市场形势。

图片来源：SOHO 3Q官网及官方微信、优客工场官方微信