楼市新政十日观察：购房者挺“冷静” 观望后再“下单”

继２０２２年５月份对 楼市调控 政策进行适度调整后，济南日前再度对政策进行调整——从９月１６日开始，继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购。这意味着，济南二环以外区域取消限购，二环内历城区、天桥区、槐荫区也取消了限购。政策调整已有十日，济南房地产 市场到底发生怎样的变化呢？跟随记者来探访一下。

细数济南房产变化　今年政策更为宽松

对于房产市场，济南一直坚持“房住不炒”原则，在稳定房地产市场方面下足了功夫。“因城施策用足用好政策工具箱”济南走在前列。

２０１１年１月２１日，本地居民购买三套房不能贷款。

２０１１年２月２５日，非本市户籍居民需提供社保证明才能 买房。

２０１６年３月４日，济南公积金贷款最高额度提至７０万。

２０１６年１０月２日，公积金贷款最高额度下调，购房需提供婚姻证明。

２０１６年１２月２６日，本市户籍家庭限购２套住房，非本市户籍家庭限购１套。

２０２２年５月２２日，不再将长清区、章丘区列入限购范围；将取得不动产权证满２年调整为住房网签满２年可持证交易。

２０２２年９月１５日，继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购。

实际上，细数济南近几年房产政策的调整，都是从实际出发完善房地产政策，特别是在支持刚性和改善性住房需求上变化之大，有效促进济南房地产市场平稳健康发展。

需求释放　迎来部分回暖

“济南限购政策调整会立竿见影产生一波小高峰，从２０１６年到目前，经过６年的积累，把一部分有改善需求的客户蓄在了水库里，经过６年的积攒，这次一开闸，必然会有一股比较大的需求释放。”济南一中介机构负责人对记者说道，“客户咨询量比之前多出两到三倍， 新房 成交量有所增加，但同比上周（限购政策调整发布）降低了２０％， 二手房有价无市，总体热度驱稳。”

“最近咨询买房的多起来了，预算３００万－４５０万主流，改善需求大于刚需需求。”有房地产从业人员分析，未来很多年济南楼市，会因为住房需求升级引起优质房产价格上涨，同样会因为购买力的分化，导致不同类型房产走势不同。刚需购买群体变少，购买力下降，刚需盘价格刺激不起来。改善购买群体变化不大，购买力受疫情影响小，甚至因为政策刺激可以套现老旧、普通刚需房产，导致购买力增强，使得改善 楼盘、优质改善楼盘价格上涨。

据悉，今年以来，房地产市场运行虽总体平稳，但受疫情反弹、个别头部房企债务违约风险暴露、个人收入预期下降等因素影响，房地产市场预期转弱，商品 住宅销售下行压力有所增大。购房者因房贷压力、自身收入水平等多方面因素，很多处于观望状态，需求热情不高。

更趋理性　购房者“不着急”

济南房产销售表示，我们把最新的政策调整，打电话通知到前期的意向客户，有客户表示会近期过来定房。今年首付款、利率比较宽松，政策出台加速房产市场的流通，有利于目前整个济南市场经济活力的提升。据目前销售情况来看，购房用来投资的少了，改善住房需求比较大，面积需求１２０平方米－１８０平方米的较多，大多数是为了良好的住房环境、让孩子受到良好的教育、便利的交通医疗优势，购房者不再倾向于“老破小”、“远大新”，而是在优质地段住上心仪的房子。

“我想通过‘置换’来改善住房条件，之前是住的１０５平的房子感觉还行，但老人来给我们看孩子就比较拥挤，想买１８０平左右的房子，一家人住就比较合适。同时，我们还要考虑到孩子上学、老人看病等因素，目前还在观望中，不会急于购买。”购房者李女士接受了记者采访。

刚来济南工作的小张表示，我们现在买房比较理性，不再盲目跟风。我们作为城市“新市民”刚工作不久，收入水平、还房贷能力尚且不足，暂时 租房也比较合适。

房产政策虽然几经调整，但“房住不炒”的定位仍然没有改变。大水漫灌时代已经过去，理性购房已成趋势，探索房地产发展新模式，回归基础民生属性后，依然大有可为。让市民住有所居，才是促进房地产市场平稳健康发展的目的所在。