商业地产的运营模式有哪些

近年来商业地产的管理越来越规范，开发商的运营模式直接决定了整体项目的成败，随着市场以及国家政策的变化，开发商们也开始注重整体项目的租售比例。但是由于商业地产开发投放的大量资金给企业运营造成极大的压力，套现销售实现利益最大化仍然是保证企业正常运营的首要条件。那么当前房产政策下商业地产的运营模式有哪些呢?

目前市场上比较常用的商业销售模式有：产权式长期返租销售、直接销售、培育期返租销售以及带租约销售四种模式。

一、产权式长期性返租销售模式

开发商将整层划分为几平方米或—二十平方米左右的小面积铺位进行销售，其返租利率一般定在6%—10%(高于银行贷款利率)，且期限长达10—15年，是高收益高风险的运作模式。此模式开发商先委托商管公司进行经营管理，再通过返租的方式从投资者手中获得商铺的经营权，而投资者仍保留产权并获取租金回报投资。

适用类型：大型商业物业

二、直接销售模式

将商业物业规划分隔成几平米至上百平米的独立商铺进行直接销售，业主购买后拥有产权和经营权，既可以投资出租又可自己经营，产权明晰容易变现。

适用类型：底商、裙楼及商业街的项目

三、培育期返租销售模式

由开发商自己成立或委托的商业管理公司与商铺投资者签订租赁合同取得一般为3-8年的经营权，然后由商管公司统一招商、运营管理，客户可获得6%-8%的平均收益率。

适合类型：商业街区及部分集中式商业

四、带租约销售模式

此模式为“先租后卖”：招商先行，销售在后。通过招商锁定经营商户，使投资客户可以在明确铺位的经营范围、功能档次、租金价格水平、需要多少年限可以收回全部投资、甚至赢利幅度等的情况下，再购买商铺，满足了商家经营、投资者无须招租、商铺减少空置率等各方面的利益和要求。

适合类型：地理位置较好、商业市场繁荣或前景发展乐观、承租力强、租金价格较高的底商、裙楼及商业街等项目

以上是商业地产销售模式的相关介绍，对于商业地产开发企业来说，直接销售是他们最为乐于接受的，也是回收资金最迅速的方法之一，但是这种销售模式受到很多方面的制约。如今更多的是合理的制定租售比例，在确保成本回收的前提下，实现后期利益的最大化。