中介眼中的北京“学区房”：新政前竞价“抢”房 新政后价格大降成交回归理性

每经记者 王佳飞 摄影报道    每经编辑 魏文艺    

北京“3·17新政”实施已经两周年。对于新政之前频频爆出天价的“学区房”，在新政实施后的两年里发生了哪些变化？

近日，《每日经济新闻》记者实地走访了北京东城区和西城区的部分房屋中介后发现，相比“3·17新政”前疯狂的竞价抢房现象，新政实施后的学区房除了价格大幅下降外，成交量同样回归理性。

贝壳研究院数据显示，“3·17新政”后，北京高企的二手房价格连续9个月下跌，累计跌幅13.5%。目前西城区皇城根小学周边的学区房价格稳定在15万元/平方米左右，每平方米降了约4万元。

曾经抢手的北京市西城区平房学区房  

新政前后 “学区房”的不同待遇

2017年2月下旬的一天，一位买家正准备以1000万元买走一套39平方米的1室1厅学区房。然而5小时后，这套房子被另一位出价1200万元的买家拿下。

这是北京“3·17新政”出台前，发生在北京市西城区金融街某房屋中介的一幕。

“西城区皇城根小学的学区房最高到达过19万元每平方米。”中介人员李晶告诉《每日经济新闻》记者：“那时候的学区房能用疯狂来形容，只要房源挂出去，就立马会有买家来加价购买。”

据李晶介绍，新政前更多令人咋舌的“学区房”成交单价纪录产生于学区中的胡同平房。很多老旧的平房仍然保持着几十年前的样貌，更有甚者，有的房子只是几根柱子撑着半面墙，却因为能够带来入学指标而达到每平方米20万元的高价，而且还需支付全款。

2016年，西城区和海淀区对辖内集体户口规定：集体户口入学将不按划片进行，由学区统一安排入学，也就是集体户不实行划片登记入学，而是在本学区学位有余的前提下，在学区内派位入学；学区学位不足的在全区派位入学。

这一政策无疑加剧了家长的焦虑，想让子女赢在起跑线上，就要花大价钱购置学区房，尽管是天价。

在李晶看来，很多购房者的心态是：买学区房既是给孩子教育做投资，又是经济上的投资。在拿到好学区的同时，最起码房子得能跑赢通胀吧。

我爱我家研究表明，“3·17新政”前一年（2016年3月18日~2017年3月17日）里，北京全市二手住宅共网签254916套，是近几年不可企及的高度。

然而，从2017年3月17日到26日短短10天时间，北京市一共出台了大大小小20多条政策，从供应、需求、市场规范、房产交易、信贷政策等纬度调控房市。从北京市住建委的监管也能一窥对炒作学区房的高压态度。

“3·17新政”后的3月22日，北京11家中介机构因为违规代理“天价学区房”而被责令关停；3月23日，约谈10家中介机构不得参与炒房，包括炒作天价房、学区房；接下来的4月又密集约谈平台网站和查处中介。

北京市住建委在《关于2017年度绩效管理工作自查报告》中的表述是：“坚决遏制炒作‘天价’学区房。”

贝壳研究院数据显示，“3·17新政”后，北京高企的二手房价格连续9个月下跌，累计跌幅13.5%。目前皇城根小学的学区房稳定在15万元/平方米左右，单价下降了约4万元。

我爱我家数据表明，北京整个二手房市场都得以降温，从月度网签量来看，“3·17新政”效果立竿见影，北京二手住宅网签量从2017年4月份开始快速下滑，7月跌至谷底。

“3·17新政”出台后的一年里，北京全市二手住宅共网签121946套，降幅达52.2%。

李晶告诉《每日经济新闻》记者：“政策刚出台的时候，很多房主还认为学区房不可能降，在硬挺着，但是现在回头看看，第一批降价的房主是损失最少的。”

“2018年市场也不太好，我只成交了17套学区房，不过已经是这个地区的销冠了。”李晶无奈中带着些许自豪。

北京市西城区某学区房内部一角

西城升温 房价未涨成交量上升

不过今天的学区房也不是铁板一块。

2018年，传统学区房重镇东城、西城、海淀的入学政策开始大调整，再一次牵动了购房者敏感的神经。当年4月25日，北京市教委为学区房定的基调是“稳妥推进单校划片和多校划片相结合入学方式”。

4月27日东城区宣布，2018年6月30日后取得的不动产权证书家庭，将通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学。4月28日海淀区宣布，自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。

也就是说，即使是购买了一所名校之前对应的房源，此后也不能保证一定能上该所名校，学区房的概念在东城和海淀渐渐有模糊的趋势。

东城区的一名房屋中介李强向《每日经济新闻》记者坦言：“今年的东城学区房和去年相比是降了一些，但也不多，因为今年的入学工作还没有开始，具体操作方法还不清楚，很多人还在观望。”

西城的政策大致没有变化，只是提及了“学位不足时，通过多校划片方式在学区或相邻学区派位入学”。而这却使西城成为追捧目标。

李晶告诉记者：“虽然西城房价没有明显的上涨，但是成交量已经上来了。2月份我成交了5套，3月刚过半，我已经成交3套了，比2018年好太多了。很多之前买了海淀、东城的客户，现在也想置换到西城来。”

监管行动一定程度上反映了市场热度，3月18日，北京市住建委再一次出手，执法部门一次性查处了16家违法炒作学区房的中介机构。

西城的学区房回暖的背景是整个北京二手房交易的小幅升温。贝壳研究院分析，2018年春节后，季节性因素叠加学区政策，积压的需求集中释放，均价止跌。从历史成交来看，当前成交量在历史周期中已经处于中等水平。

“前几天有业主挂出了房源，很快就有多人咨询，房主便因此将总价上调了8万元。后来我们通过技术手段对咨询者进行了排队控制，最终促成房主总价降了13万元达成交易。”李晶告诉记者：“虽然我们是按照成交额收取中介费，但是我们不愿意让市场虚高，否则会影响长期的成交量。”