商业地产商业模式分析：围绕“商业 、地产、金融”三元属性

广义的商业地产包括一切持有运营的物业，如零售类商业地产、写字楼、酒店、长租公寓。商业地产的复杂性体现在集商业、地产和金融于一身。其开发运营历经资本运营、地产开发以及商业运营。资本运营对应商业地产周期“融投管退”中的“融资”以及“退出”环节，包括商业地产商向投资方融资、以及通过基金等金融模式退出，均涉及资本运营；地产开发即“投资”环节，也存在于通过散售周转的“退出”环节，即投资开发商业地产。

与住宅不同的是，商业地产投资在投资选址、项目策划上更为严格，且以持有而非销售为主；商业运营即“管理环节”，这一环节最能体现品牌运营商的核心竞争力。整个商业地产运作所能带来的盈利，底层收益取决于商业运营阶段所产生的商户零售额，商业地产业主获得租金收益，一般而言，租金是以固定租金加零售额提成的模式计量，而对于投资方而言，则获得分红或者利息等投资回报，投资回报往往取决于租金收益的规模以及稳定性。

正因商业地产的复杂属性，这也注定其变现模式具备多元性。商业属性对应的变现模式包括自持经营的现金流入、基于自持现金流入的银行经营性贷款，以及CMBS等产品；地产属性对应的变现模式包括散售，及基于周边房地价上升等地产积极因素带来的物业升值；金融属性对应成熟项目整售，以及潜在的证券化机遇。