2018年，北京哪个区的房子最值得投资？

2017年绝对是不平凡的一年。这一年，北京连续出台了限购、限售、限贷、集体用地租赁房、租售同权、共有产权房等一大波新政，企图来调控价格居高不下的楼市。

通过新闻里的“成交量大跌”、“价格跳水”等字眼，就可以看出，这些政策确实起到了不小的作用……那么，2018年，房价究竟会怎样？笔者认为，2018年房价继续上涨的概率极大，不确定的只是幅度。既然如此，北京哪个区的房子最值得投资呢？且听笔者进一步分析。

我们知道，搞房产投资，最关键要看价值。决定价值的因素可能会很复杂，但最关键的无非就三个：产业（或者说资源）、人口、交通。要看一个区域的房子值不值得投资，只需要看三点：此区域现在或未来有没有好的资源、有没有产业的进入、有没有人口的净流入、有没有轨道交通的引流…..

废话不多说，直接上结论：

求稳投资选海淀

众所周知，价格是衡量价值的尺度，我们先来看海淀历年房价是怎样的。

从图中可以看到，2008年，海淀房价才一万多一点，随后便一路上扬，2013年和2014年两年涨幅较大，几乎达到了60%，2016年和2017年初一路高歌猛进，飞速飙升70%，价格一度达到九万多。

2017年3月，随着史上最严限购令出台，北京楼市终于降温，很多盘纷纷降价，其中，降价幅度最严重的，要数通州和跟通州仅有一河之隔的燕郊，部分楼盘降价万元。而海淀区的均价，只降了4000多一点，下降幅度仅为4.21%......这是为什么？

因为： 在都市圈扩张的过程中，城市中心区房价的平均涨幅要远超其他远郊区域，也能够实现更坚挺的稳涨，拥有更加稳定的资产保值能力。比如，在东京和香港楼市崩盘的时候，价格降幅最低的是中心区，在经济复苏楼市回暖时，房价反弹最快的也是这些中心区。

再来看一下2017年上半年北京各区域二手房均价图。

图片来源：中国房价行情网

从此图中可以看出，海淀是除了老北京核心区（东城、西城）外，房价最高的一个区域。为什么？

第一、资源优势。

据相关资料显示，海淀区的三甲医院，占全北京三甲医院的21%，更重要的是，海淀的教育资源得天独厚，有大量优质的幼儿园、中小学、高等学府等。

著名的学区有万柳学区、中关村学区、青龙桥学区、上地学区、学院路学区等。其中，著名的中关村三小对应的万柳书院、万泉新新家园，目前均价分别已经达到了21万、16万。中关村一小对应的科育小区、黄庄小区，目前均价分别达到了11万、13万。

据笔者实地考察，这些学区房成交相当活跃，即使在北京房价和成交量都在下跌的6、7、8月份，这些小区的成交量也要远远高于其他小区。

所以，只要有教育资源在这，即使入学政策稍有变动，价格再高也不怕房子卖不出去，你要相信，中国的拼娃大军是很强大的。

除了医疗和教育资源，更让海淀骄傲的，是它的产业资源。海淀的中关村、上地、西二旗、西三旗聚集着大量的互联网、IT产业、其中不乏百度、新浪、联想、小米、搜狐这样影响力巨大的公司。

那么，这些区域的房价，也就可想而知了。以距离上地地铁站1km左右的当代城市家园和橡树湾为例，请看两张图。

这两个小区临近小米总部和软件园，周边高新产业的员工和高管居住比例高，自身交通、配套都比较完善，所以目前均价都在9万左右。社会的发展，一直在印证一个道理，只要周边有产业，有商务区，有便利的交通，附近的房子永远不会便宜。

第二，四通八达的轨道交通网络和大量的人口聚集。

海淀目前有地铁16号线、4号线、10号线、6号线、9号线、1号线，可以到达北京市区各个地方。海淀的中关村、上地、西二旗的各大公司吸引了大量的人口来此就业。

综上所述，海淀要教育有教育，要医疗有医疗，要产业有产业，要交通有交通，要人口有人口，所以是保守求稳投资的最佳选择。

这时候也许有人会问了，西城和东城也是市中心啊，资源也不差啊，为什么海淀是首选呢？因为西城和东城是北京老城区，面积相对较小，常住人口相对较少。作为城市核心功能区，住宅相对较少。而且相比海淀来说，东西城的产业资源相对较少。

绕不开的通州

北京的西北部是山区，发展空间十分有限，所以只能往东边和南边发展。通州作为东边的代表，近几年的表现十分抢眼。

自从成为北京城市副中心后，通州就再也不是以前的那个破旧郊区了。这个城市副中心的光环照亮了通州，也点亮了通州房价。在此后的一年时间里，通州二手房均价从2.5万变为3.5万，涨幅高达40%，随后更是一路狂飙，在3.17新政出来之前，通州部分楼盘房价一度超过7万大关。

如今，市政府就要搬到潞城了，梨园要建环球影城了，广渠路二期已经通车了，通州运河核心区要外扩了，潞城一带也许会形成一个新的CBD，随着这些规划的逐步落实，通州房价有很大可能还会继续上涨。

可是，再看看通州的限购政策，我相信大多数人只能望洋兴叹。算了，还是调整心态，继续寻找其他地盘吧。

说说南城

一直以来，南城是大家公认的价值洼地。没有教育资源、没有医疗资源，产业资源也是相当匮乏。唯一说得过去的，就是部分地段的交通和人口资源。

细心观察一下，你就会发现，南城的房子，全靠地铁和商场溢价。如今，随着新机场的建设，轨道交通8号线、T1等线路的建设，以及“南城计划”的助力，目前南城楼市已是崭露头角，部分新盘甚至卖到了7万多、8万多。所以笔者认为，南城还是相当有上涨潜力的。

临空经济其实早已有成功的例子，比如北京顺义后沙峪板块。从原来的庄稼地，到如今普通住宅已突破5万元/平米。豪宅项目不计其数的空港高端商务生活区，受空港经济的直接刺激，区域的飞跃也只用了几年时间。

如今，顺义的临空经济已经形成五大产业区，包括高科技产业区、现代制造业产业区、饮料产业区、现代服务业产业区和现代农业产业区，并且已具有相当规模。凭借此条件，首都机场成为了中国最具实力的临空经济区。

即将建成的首都新机场，无论在面积、规模，还是承载能力上都经过了更科学严格的讨论。所以，它带来的一系列影响，绝对不输顺义的首都机场。

毫无疑问，位于西红门的荟聚购物广场已经将沉寂多年的南城商圈彻底激活。

荟聚购物中心耗资高达55亿元，总面积60万平方米，体量与三个西单大悦城相当，几乎囊括了目前北京最全的时尚品牌。这也是继凯德MALL大峡谷之后，南城商业的一次重大升级。

凭借着大而全的体量和优质的品牌凝聚力，以荟聚购物中心为核心的西红门商圈，辐射范围已经远远超过西红门区域。笔者有很长一段时间曾经住在西红门地铁站附近的瑞海家园，每到周末，荟聚商场里面简直人流如织，所以笔者从来不敢在周末去荟聚，只能在工作日下班后把该买的东西都买了。

据笔者了解，来这里购物的，除了附近的居民外，还有来自丰台、亦庄、黄村、天宫院、甚至是固安的人。

值得一提的是，继荟聚和鸿坤广场形成的西红门商圈之后，越来越多的商业体在南城迅速破茧，永旺梦乐城丰台购物中心于15年下半年开业；丰台总部基地的万达广场于16年底开业；

位于南四环外大兴区旧宫镇德贤路西侧的62万平方米的世界之花假日广场项目将于今年年底开业；地铁4号线义和庄站周边的首开万科项目在建；再往南，在生物医药基地站周边，15万平方米的龙湖时代天街于16年7月开业。这些大规模商业体的落成，将会带动南城房价跨上一个新台阶。

在房产的价值决定方面，还是李嘉诚那句名言，地段，地段，还是地段！实际上，地段可以分解为多种性感元素，这包括了区位、区域未来定位和规划方向、市政配套、交通环境等。

在区位上，南城是北京和雄安新区联系的必经之地，也是京津冀一体化的重要节点。

具体请看下图

更重要的是，新机场的建设给南城区域带来了无尽的想象。2015年，北京新机场开始施工建设，计划2019年全面建设完成。建成后到2040年，旅客吞吐量达到1亿人次，将成为世界最大的机场。

未来一个以新机场为核心的庞大的新空港经济圈正在成型，直接辐射北京南城，这将带来一种全新的生活方式——出行和旅行便利，出行的经济和时间成本降低，时尚生活触手可及。

想当年，在北京还没有首都机场时，三元桥周围都是菜地，属于北京的外环，房价也无从谈起。到了今天，伴随着交通的立体化发展，三元桥板块正成为北京的核心发展区，房价也是持续飙高。可以说，交通直接决定了一个区域的未来。

将来，随着新机场的建成与投入使用，南城的轨道交通网络建设必将进入一个新阶段，近期规划的地铁线路有8号线（南延路段）、远期规划中的还有T1线、l5线、19号线。我们一起来看看各条线路途经站点。

如今，8号线有了明确的开通时间表，2018年底将开通珠市口站至瀛海站，2020年底开通中国美术馆站至珠市口站。

T1线属于有轨电车线路，全线均为地面线，T1线的规划建设将提升亦庄新城内部组团间交通联系水平，有利于形成居住人口本地就业的良性循环。

19号线线路定位是市域快线，远景规划由大兴芦求路至昌平高教园，全长60多公里，线路分两期建设，目前定下来的只有1期部分站点。

L5号线虽然没有明确的开工时间表，但是却流出了具体的途经站点，接下来，就让我们一同期待吧。

由此可以看出，未来的北京南城，将进入立体化交通新时代。这就使得南城与市中心区的联系更为紧密，南城的房价，也必定会随着这些地铁线路的建设与投入使用而水涨船高。

结论

不差钱儿的、想求稳定的，尽管选海淀，虽然海淀的上涨空间不如其他郊区大，但却可以实现稳定增值。

对于那些资金不是很宽裕，又想赌一把的，如果有通州房票，在合适的时机可以入手。

没资格买通州的，不妨考虑下南城吧，比如空港经济区附近的、地铁附近的、学校附近的......

这些区域定会给你意想不到的惊喜！

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