房地产是最好的投资吗？现在教你，如何选择适合自己的投资项目
上一篇文章中，
最后可行的方法，
就只剩下「投资」这条路。
那要投资什么呢？
我又到处寻找可以投资的工具，
并且一一的评价对我来说，
哪一个投资类别的「可行性」最高。
「可行性」主要是评价「自己」
能否找到该项资产成功的获利模式、
能否具备完整执行的能力、
与能否承受可能发生的
风险这三个角度去看。
所以一开始埃米莉
其实没有直接预设要投资股票。
世界的五大类资产
最后我归纳起来，在这个世界上，
可以投资的金融资产共分成五大类：
一、房地产
二、债券
三、外汇
四、原物料
五、股票
投资工具的源头就只有这五种，
其他像基金、ETF、Reits、
权证、期货、选择权、远期交割外汇…等，
都是本于这五大类资产所衍伸的金融商品。
房地产
先从房地产说起，近几年台湾房地产高涨，
上至财团（土地开发商、建设公司）、
中至行销机构（房仲、代销、媒体）
下至投资客，
大部分都有赚到钱。
成功的房地产投资要素
当时的埃米莉评价投资房地产，
发现有一种可行的获利模式：
买进交通、生活机能好（地段好）的房子。
计算房屋总价（含装潢家具），并比对附近的租屋行情。
想办法提高贷款成数、降低贷款利率。
计算每个月可以收到的租金，如果大于每月摊提的贷款金额，则现金流为正数，这样的物件适合买进持有。
持续持有这样的物件，每月收净租金，等该地房地产价格上涨，则卖出赚价差。
如果可以完美的执行这个系统，
赚取的净租金以及买卖价差多了，
就可以把同样的模式复制
第2栋、第3栋、第4栋。
投资房地产需要具备的能力
要执行一笔完美的房地产投资，
需要有几个能力：
要有比较大笔的资金，因为房地产在五大类资产中，算是单价最高的。
和房仲长期配搭，优先保留好物件。
精准判断房地产物件优劣的眼光。
正确的估价能力。
用合理的成本装潢以及采购家具。
了解台湾及世界房地产的景气循环历史
其他能力（如：议价谈判能力、基本房屋修缮能力、基本房屋买卖相关法律知识…等）
如果缺少上面任何一项能力，
房地产的投资计划就不能完美的执行。
例如说需要大笔资金这一点，
小资金的人、刚出社会的年轻人想要做房地产投资的障碍度就很大。
虽然可以用「团购房地产」
的方式降低自备款，
但团购也有他的坏处。
在土地、房屋共同持有的情况之下，
未来房屋在出租、买卖上的争议也不少。
房地产投资的核心--精确判断房地产物件优劣的眼光
「精确判断房地产物件优劣的眼光」
这一点，是整个投资的关键核心
我听过一个说法，为了要练习这样能力，
至少要看过100间房屋以上，
并且都先不要买，
每一间拍照、做心得笔记，
然后辅以看书、查数据，
再请教有经验的朋友。
房地产和股票不一样的地方是，
股票每一张之间没有分别，
但房地产的物件，
就算是同一个地段、同一个建商所盖，
楼层、格局都会有细微不同，
这对价格和买卖的容易程度都会有影响。
决胜负的关键--正确的估价能力
另外，「正确的估价能力」
也是决胜负的关键，
好的资产在买进的同时
就决定了将来的利润。
但是房地产到底要怎么样估价呢？
以下简介几种常用的方式…
（1）参考标的物区域及周边最近的成交价格
内政部有一个不动产交易实价查询服务网，
可参考要交易的房附近物件平均每一坪的价格，最大略的估算。
（2）由租金反推法
假设月租金3万的住宅，投资报酬率抓5%，房价约为（3*12 / 0.05 = 720万）
（3）预售屋价格反推法
预售屋价格*1.1~1.2 =新成屋价格
预售屋价格*（1-房屋使用年限/房屋耐用年限）=中古屋价格
通常预设房屋的耐用年限为50年。
房地产买卖，
不只是房地产本生的价格才是成本，
其他像装潢、家具成本、贷款方式及利率，
政府的税率、代书的费用等等，
都要仔细精算包含其中。
那最后为什么我没有投资房地产？
以上只是粗略的房地产投资简介，
实际上要完美的执行房地产投资，
要注意的细项很多。
最近新闻、杂志等媒体，
有大量的「投资房地产达人」
出来分享在房市大赚钱的心得，
但我要提醒大家，
任何投资都「不会保证只赚不赔」，
所以任何金融工具在投资之前，
除了了解他的获利模式之外，
更要注重风险。
投资房地产的主要风险有：
资金周转不灵风险、
利率风险、法令的转变、
天灾人祸（地震…等）、房客管理风险
在评价完房地产投资的风险之后，
当时我发现以自己的能力，
万一发生这些风险并无法解决，
等于冒着高风险投资，
所以打算等到有一天
我有能力处理这些事的时候再进行。
不过经过多年之后，
现在的我也不打算投资房地产了，
一方面是房地产已经过热，
更重要的是考察道德性因素。
若退休的老夫妇买一、两间房子收租，
领取被动性收入安度晚年也无可厚非，
但如果心态上专门以赚取价差为主，
我就会成为房地产泡沫的推手之一，
因此考察之下，就不执行这一项投资了。
那除了房地产之外，
外汇、期货、股票等其他金融投资工具，
适不适合我投资呢？
剩下的就待下回分解了
END
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