海南全省限购，房价拐点到了吗？

昨晚，海南楼市再曝大消息，在已有限购基础上再次升级限购条件，实施全省限购。政策内容如下：

一是五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只面向本市县居民家庭销售；二是海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在本省累计60个月及以上的个税或社保缴纳证明；三是目前未实行限购的其他区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在本省累计24个月及以上的个税或社保缴纳证明；四是《通知》发布后户籍嵌入本省的居民家庭只能购买一套自住房，且须提供至少一名家庭成员累计24个月及以上的个税或社保证明，同时，非本省户籍家庭不能通过补缴个税或社保来买房。

《通知》还提出，非本省户籍居民家庭在海南购房，除了社保个税证明，商贷首付比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让，地产开发商等须明码标价，不得捂盘惜售，且备案后6个月内不能调高备案价格。

这份《通知》正式出台的不仅对海南楼市影响很大，难说不会对其他城市造成连锁反应，尤其是那些炒房热的城市。

《通知》公布前，是刚刚在海南结束的亚洲博鳌论坛，之后高层又定调大力发展海南，此时提高限购力度算是彻底声明房住不炒的决心。这种态度结合此前高层对雄安楼市的规划，估计今年调控大概率不会放松。

房地产作为海南经济的重要组成部分，在去年海南GDP构成中占比9.8%，远超其他行业，直至今年3月份，房产仍是海南经济的重要组成部分。而《通知》在此时发布，相当于关停了海南经济的主要发动机，也算是彻底锁住了海南楼市的流动性。

跟其他城市相比，海南楼市的泡沫是比较明显的。作为旅游城市，虽然不缺人口流动，但真正的刚需其实不多，大部分买房客要么是为了投资要么就是为了度假。因此，海南房产大多刚需率低，空置率高。

据链家数据，去年上半年海南购房成交中，外地人占比达88%，其中京津冀和东北三省购房者最多，东三省合计23%，北京约13%，河北地区14%。老华有一位在海南做房地产中介的同学说，10个来看房的，7个都是东北人。

随着大量非刚需外地人涌入，在炒高房价的同时也带来资源浪费的问题，加上投机客的涌入，推高了房价也严重挤压当地刚需人群的购房空间，这也是海南楼市容易大起大落的原因之一。

对于这次调控，加上雄安楼市政策，可以看出高层一方面已经意识到房住不炒对实体发展的重要性；另一方面调控也是为了防止房价大跌，维持房价稳定。至于楼市崩盘就更不可能了，楼市对中国经济的影响是有历史原因的，一旦崩盘影响很大。

随着调控升级，加上利率上升预期，楼市流动性会越来越紧，一旦资产流动性被扼制，投资价值也就不复存在。你手握好几套房，账面资产可能很好看，但变现难度大，即便你降价销售也不见的能出手，因为有资格的人越来越少。

对于手里有多套房的人，如果没有负债，而且拿得住，那么问题不大。但对于那些负债投资多套房，而且现金流并不充裕的人，老华也就是只能帮你祈祷在你卖掉房产之前，永远不要缺钱。

而现在还想投资房地产的，很明显这不是一个明智的决定。

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