上海“房奴”香港逛楼记
“以前觉得上海的房价已经顶天了，现在一看香港的房价，心理平衡了。香港房价太恐怖!”
来香港旅游的徐超(化名)去年为了结婚，咬牙在上海徐汇区花了700多万元买了一套80平方米的老房子。
因为是老居民楼的一楼，所以为了防止潮湿和蛀虫，徐超还专门花了35万元重新把房子装修了一遍。
这700多万当然不是一次性付清。首付靠双方父母资助，其余剩下的房款，徐超按揭了30年，一个月夫妻俩还贷1.5万元，提了房也背了贷款，可谓喜忧参半。
这一次，徐超在瞥见香港地产中介橱窗上贴出来的楼盘价格时，顿时感觉身上的担子轻了些。
谁不是呢!
在上海，豪掷个两三千万(12万元/平方米)或能买到新天地旁“复兴珑御”的全新大平层(200平方米左右)。
在香港，若想用一样的价格买到同等地段和大小的房子，那估计中介想对你说：“客官，你是来搞笑的吗?”
豪宅分等级
“如果我用买房子的钱来租屋，我可以租到一百三十几岁”。香港演员张智霖曾如此评价香港楼市。后来他还是买房了，花了9180万港元，地点在浅水湾，240平方米。
演员舒淇前段时间也上了微博热搜，因为听说她豪掷1亿多港元在香港西半山买了实用面积约277平方米的高层复式。
徐超表示，舒淇和张智霖买的房子是“豪宅”，但每平方米平均下来也才三四十万(徐超一定是“膨胀”了，才敢这么说)，在香港“豪宅”队伍里只能称得上是中档。
“太平山上的房价都是50万港元/平方米往上蹿。”一个香港中介对《国际金融报》徐超表示，就太平山顶的房子而言，购买者即使财力雄厚也要拿着“号码牌”等待良机。
事实上，山顶的顶级独栋别墅放盘量极少。通过香港本地中介网站查询，徐超发现，目前挂牌的不过寥寥5栋，价格均在1亿港元以上，按实用面积计算，每平方米的单价在70万港元到110万港元之间浮动。
但是，就以标价3亿港元的“豪宅”为例，其实用面积不过320平方米左右，如按30年贷款期限及最高按揭成数五成(1000万港元及以上的物业按揭最高五成、非自住物业按揭不可超过总房款的五成)来算，每月供款需要约57万港元。
(来源：美联物业山顶区域部分房源截图)
(来源：美联地产网站，售价1.8亿港元的丰林阁柯士甸山道24-26号〈独立屋〉，实用面积约2048呎，约合227平方米)
虽然房价很“贵”，但住在太平山顶是一种身份的象征，拥有树木葱郁的私家山道，能俯瞰维多利亚港的景色，得以享受“一览众山小”的畅快。
单价20万-30万港元的老房子
然而，不是人人都是李嘉诚，也不是谁都可以随随便便就定下“1个亿”的小目标。
上亿的房子仅属于财团和富豪的狂欢，而剩下的，才是刚需房供应的主力军。
半山扶梯道路旁散落着好几个房屋中介，橱窗里贴的基本都是中上环及其周围山域的房源。这个位置邻近皇后大道，又与香港经济的心脏中环“相依”，沿着太平山山脊线一路铺开，楼盘每平方米的价格也大多在20万港元以上。
中介极力向徐超推荐的房源是处于西半山的“乐信台”，实用面积1058呎(约98.3平方米)，1989年由李嘉诚的长江实业地产代理有限公司建造，房龄已近30年，目前报价2700万港元，实用呎价在2.55万港元(约27.4万港元/平方米)左右。
“目前房子租给一对外国情侣，月租5.8万港元，年回报率也达到2.6%，而且这一带出租率特别高。”中介对这套房子推荐得十分卖力，并对徐超表示这将是一笔“稳赚不赔”的买卖。
即使中介将房产前景描述得天花乱坠，徐超仍旧半信半疑。
从网上发布的该楼盘平均价格走势图来看，2016年11月，因受到印花税税率统一调高至15%的影响，香港楼盘价格均有所“降温”，乐信台价格也一度跌至16万港元/平方米。不过今年7月，又同比上涨至24万港元/平方米。
(来源：中原地产网页)
这么看来，这片楼盘价格似乎真是“铁打”的一般。中原地产线上平台显示，西半山出售的楼盘有1283个，大部分报价集中在1600万港元至3000万港元之间，如想买到大平层或是大别墅，那预算还得翻倍。
但各位“土豪”在签支票的时候要注意，这西半山、东半山、中半山目前挂牌要转让的房子有数千个，不仅“挑挑拣拣”、“货比三家”很有必要，从投资升值方面来说，做了“接盘侠”之后能否继续获得租客“垂青”，再脱手时能否获得较高的投资收益均是考量楼盘价值的重要因素。
近期来看，刚出台“空置税”等六项遏制房价上涨措施的香港市场交易活跃度放缓。据中原地产统计，十大屋苑(全港交易宗数最多的楼盘)7月份共录得130宗交易，同期下挫39.3%，创今年新低。
就比上海“贵一点点”?
香港几千万买房好似用几块钱买菜一样平常。
在香港，不是没有“便宜”的房子，只不过它们的位置不在市区内，离中环坐公交大约1个小时，其间还需要换乘几次，比如元朗、观塘、屯门、离岛、大围、沙田、黄大仙等地区。
虽然大多数房源交易均价都在1000万港元上下，但是由于这些对应户型都较小，每实呎的价格大多还是1.5万港元(约16万港元/平方米)以上，勉强与上海内环部分高端楼盘价格持平。
以沙田区为例，四五百万也可以买下一套房子。但是，暂且不提居住环境是否过于压抑，低成交总价相对应的普遍均是二三十平方米左右的“蜗居”。
出于好奇，徐超搜了搜沙田某楼盘的室内图，顿时觉得这500万港元买房真是“刀刀割肉”。没有亮堂门厅，更不用妄想南北通透。客厅和餐厅挤在一个狭小的空间里，储藏空间不够导致柜子上堆满了瓶瓶罐罐，总共实用面积才30平方米的空间中还被“强行”划出了2房。
(来源：中原地产)
大抵，在这里蜷缩的不仅是身体，还有生活。
一位曾在香港实习的朋友对徐超说：“香港应届毕业生月薪大概在1.5万-2万港元，做金融的会高一些。工资涨不过房价，所以香港一般工薪阶层要负担房贷时也很吃力。”
根据上海易居房地产研究院5月31日发布的《十大国际都市房价指数报告》，截至2018年第一季度，中国香港以环比上涨4.5%，同比上涨14.7%的增幅高居第一，遥遥领先于洛杉矶、新加坡、多伦多等地区。
内地买家的躁动
楼虽贵，但不少内地的土豪一边感叹着通货膨胀，一边前赴后继地为香港房产一掷千金。
这些人不差钱，因为在支付高昂房款的基础上，这些非香港永久居民在港置业还需缴纳高达30%的购房税。
2016年11月，香港出台楼市新政，全面提高住宅物业印花税至房款交易额的15%(首次置业的香港本地永久性居民可豁免)。而在2012年10月时，非本地永久居民购房就需要缴纳为总房款15%的买家印花税。新旧政策相结合的结果就是，非香港永久居民在港置业缴的税率将达房价的30%。
不过，上有政策，下有对策，香港中介就为徐超推荐了一计“妙招”——通过公司股权转让等形式买入公司持有的香港物业。
中介告诉徐超：“这种公司大部分都没什么业务，而公司股权买卖表面上并不涉及房产交易，从而避开30%的税费要求，但市场上类似房源不多。”
但想要耍“小聪明”的投机客可要当心“贪小失大”，因为收购公司或存在债务等隐藏风险。
本以为重税会削弱内地买家的热情，但中介描述的却是另一番景象，“来香港买房的内地买家一直没有停过，他们看好香港房价上涨的前景”。
算一笔账，忽略香港银行对于非本地买家按揭申请的层层审批和条限，一套房价为1800万港元的房子，内地买家首先要付540万港元的税费，其次按最优年利率(多在2.15%左右)计算，买家每月需还贷3.4万港元左右，而租金很有可能高于贷款，可供抵消。
内地买家香港置业大多或出于投资考虑，他们对后期租金回报率以及房产升值的信心让他们忽略了前期所需支付的高额税费。
毕竟，“土豪”的世界不是普通人可以揣测的。
小时候看港片，徐超念着的是张曼玉身着旗袍的袅袅身影，是映在氤氲路灯下叮叮车驶过的老街，是西装笔挺的白领穿梭于市井小巷的生活气息。
但徐超没看到的是，过去二十年里，香港五光十色背后极力上涨的房价。
(国际金融报记者 王毅伟)返回搜狐，查看更多
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