经历过大起大落的香港房地产市场启示录

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香港房地产市场在上世纪九十年代中后期曾经历过一轮剧烈的波动，在97回归之后，遭逢亚洲金融危机的香港房地产行业也经历了从疯狂上涨—>腰斩—>横盘—>缓慢复苏的完整周期。

由于我国的房地产市场与香港市场有不少相似之处。在当前的经济形势及贸易战的大背景下，了解香港房地产市场在亚洲金融危机前后的兴衰对于国内的投资者具有较强的意义，今天的文章就领大家了解一下这段波澜壮阔的地产故事。

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香港地产的黄金岁月

自二战结束之后，香港经历了长达近半个世纪的人口增长期。数目庞大的刚需购房者为香港房地产市场提供了充足的发展动力。

进入80年代，得益于大陆方面的贸易开放及前30年打下的发展基础，香港居民的收入实现了高速增长。1988年，香港人均GDP超过10000美元，正式迈入“高收入俱乐部”。虽然香港居民的收入实现了大幅增加，但香港居民的居住条件却十分恶劣。

1988年，仍有一半的香港居民租住在政府提供的“公屋”中，其人均居住面积仅为6.2平方米，且超过一成的公屋仍不具备独立的厨房和卫生间。

广大居民拥有强烈的改善需求，而港英政府为了保障财政收入及出于种种政治因素考量，在1985年开始实施土地限售计划，强制规定每年卖地不得超过50公顷（含住宅、工业等多种用途），有限的土地供给致使新增的商品住宅长期无法满足居民的需求。

香港唯一的圆形公屋——励德邨公屋

除了供需矛盾之外，投机方面也是助推香港地产泡沫的一个重要推手。

香港当时实行的是以美元为参考标的的联系汇率制，利率也跟随美国方面长期处于低利率环境，但当时香港的通胀率却长期高于美国，致使香港实际处于负利率状态。低廉的融资成本加上传统以来的保值理念让大笔资金持续流入香港房地产市场中，助长了房价上涨。

多因素叠加让香港房地产市场在上世纪九十年代初期陷入疯狂，从1988年到1997年，香港房价指数从79飙升至418，年均涨幅达20.3%。一时间人人都在讨论房地产，空气中弥漫着金钱的味道。

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金融危机引发的崩盘

1997年，亚洲金融危机在东南亚各国陆续爆发，作为东方贸易中心的香港亦受到影响。危机爆发后，香港股市开始大幅下跌，各大银行纷纷开始收紧银根，回笼资金。而香港金融管理局为了保卫港币兑美元汇率不得不大幅提高利率。

资金成本上升及场内资金套现等多重因素致使房价失去有力的支撑，香港房价自1997年10月起开始出现下降，从1997年10月到1998年10月间，香港房地产市场交易呈现出量价齐缩的局面。1998年1月～10月间香港楼宇买卖合约宗数为8142宗，与1997年同期相比下降55.4%，而房价也较1997年同期下跌50%～60%。

房价下跌及经济危机让不少背负房贷的还款人面临着巨大的压力，一些人甚至成了“负资产”者，一时间，曾经热火朝天的香港房地产市场变得冷若冰霜、人气寥寥。

房价下跌不仅影响了普通居民的日常生活，还使新成立的特区政府面临严峻的财政考验。长久以来，得益于火热的房地产市场，香港政府每年财政收入的半数以上来自房地产及相关行业。

地产泡沫破灭后，政府的财政收入下降近三成，在制定财政预算方面面临着极大的压力。事实上，房价下跌不仅使政府财政收入受到影响，银行方面也不容乐观。截止到1997年6月，香港银行业与房地产有关的贷款金额占总贷款金额的45.7%。

同年香港住宅按揭贷款拖欠比率仅为0.29%，到了1998年，此项数据激增至1.14%。危机开始出现向全社会蔓延的迹象。

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多管齐下 渡过难关

为了稳住大局，防止发生系统性风险。香港政府会同各银行及金融监管机构联合行动，全方位的开展救市行动，其措施主要可分为以下两个方面。

（1） 减少土地供应 帮扶刚需贷款

为防止房价进一步下降，1998年6月，特区政府宣布6个月内暂停卖地，并承诺在之后的几年里持续缩减土地供应量。

除了在供给侧进行削减之外，特区政府还针对香港购房者先后推出了有优惠性的无息及低息贷款计划。该计划包含夹心阶层住屋贷款、首次置业贷款及自置居所贷款三种方案，基本上满足了各类刚需的需求。

（2） 调整监管政策 实现有严有松

为了活跃房地产交易市场，香港政府放松了此前一度严加管束的“炒楼花”行为，并对房地产交易的相关契税进行减免。

除此之外，特区政府还将“居者有其屋计划”的居屋交易限制放宽，将原来持有十年后才可出售的限制缩短为五年。

而对于银行方面，监管部门一方面通过按揭证券公司以“金融衍生品”的形式为银行分散贷款风险，提供流动性。另一方面则加大了监管力度，责令银行强化房贷风险管理，并要求银行当年的按揭贷款增幅不得超过香港当年GDP的增幅。

得益于一系列托市政策，香港房地产市场在经历近5年的萧条后于2003年开始触底反弹，重新回到上升通道并再创新高。

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关于香港地产业的反思

香港的“特色”住房——㓥房

回顾香港房地产近40年的发展历程，供需矛盾始终贯彻在整个行业中。一直以来，香港居民的人均居住面积长期处于较低的水平。

2017年，香港政府统计处首次披露居所楼面面积统计数据，香港人均居住面积中位数为161呎（约合14.96平方米），约20.4万家庭住户（8%）居住面积少于215呎（约合19.97平方米）。

而大陆地区的人均居住面积为40.8平方米。为了改变这种状况，香港政府也曾做出过努力，董建华在就任特区行政长官后发表的首篇《施政报告》中，曾提出过一项名为“8万5建屋计划”的建设计划。

力求增加新建住宅数目，实行每年向市场供应八万五千个单元的目标。通过持续执行从而彻底化解香港百姓住房难的问题。

此项政策刚宣布时港民大都拍手称赞，但金融危机爆发后持续下跌的房价极大的伤害了有房一族的利益，而房价下跌所引发的财政赤字及社会性萧条更是政府尽全力去避免的。

由于香港的繁荣和房地产市场已经深深的绑在一起，为了顾全大局，特区政府不得不将此计划进行搁置，并削减了新建公屋数量来保卫房价。失去了解决住房问题的最好时机。

高房价虽然维持了香港表面上的繁荣，但这种繁荣却是建立在牺牲社会活力的基础之上。对于香港的年轻人来说，社会阶层的固化及高昂的居住成本让香港年轻人失去了打拼的信心。在政治方面也变得越发激进，前几年被港独分子煽动起来的“占中运动”就是最好的体现。

对于一个社会来说，健康的发展应该是全行业，多层次的共同发展。而不是仅追求速度，忽视质量的偏向性发展。将经济的发展和房地产市场的繁荣紧紧捆绑在一起的话，无异于饮鸩止渴。

本文来源：米宅海外

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微信编辑：竹书流年返回搜狐，查看更多