深圳房价未来走势的预测

2020年深圳房价回顾

据《证券时报》发布的数据，2020年深圳二手房价的涨幅高达34.35%，而同为一线城市的北京（2.65%）、上海（8.45%）、广州（11.55%），而在深圳工作的朋友们可能切身体会的房价涨幅远比30%这样的数字还要夸张。

2021年住建局“连环大礼包”

2021年2月8日，住建局发布重磅公告，宣布建立深圳二手房价格参考机制，并附上了深圳3595个住宅小区的参考价格。

2月25日，住建局发布《深圳市住房和建设局关于开展房地产经纪机构二手住房成交参考价格应用情况专项检查的通知》，将严厉打击中介机构发布超过参考价的挂牌价格。

简要解读

近年来，国家通过对房地产企业的融资和销售进行政策管控，一定程度上限制了新房售价，而二手房市场，政府则通过对贷款利率和相关税费的收取进行调控。

2020年以来，深圳的二手房价格扶摇直上，远超其它一线城市，再加上经营贷、二手房业主哄抬房价等市场丑闻，让深圳政府部门承担了巨大的压力。

因此，深圳市住建局针对“二手房业主侧”的监管黑洞发布了一系列的政策，其实也是在意料之内。那么后续会如何发展呢？我们拭目以待。

后期预测

短期：二手房市场未来3年内将横盘阴跌。

短期来看，住建局的政策从以下几个方面限制了二手房住宅的交易：1.卖方挂盘价 2.中介渠道 3.买方资金。

这里重点说下中介渠道，一直以来，中介对于房地产市场发挥着非常重要的作用，作为长尾理论中提到的“过滤器”和“扩音器”，一直以来中介都在一定程度上促进房地产市场的发展，对于消费者来说，中介将二手房的商品属性完全发挥了出来，消费者可以像逛淘宝一样查看房源信息和价格，最终达到两种效果——帮助买房者挑选房源，帮助卖房者接触到更多潜在的买房者。而住建局的新政，以一种极其强势的手段破坏了中介在二手房地产市场的作用，再结合卖方心理和买房资金的影响，预计会出现交易市场的冷却，部分片区、楼盘、档次的价格会因为成交活跃度的下降而下跌。但是仍要看市场的实际反应，如果深圳楼市的刚需力量很弱，或者炒房客的资金发生崩盘，很有可能导致楼市的大幅下跌，但是鉴于政府现在已经严格管控，如果出现崩盘迹象，政府可以通过稍微“松绑”，及时制止崩盘。

（2）

长期：政府通过强监管显示为市民安居乐业的决心，保持深圳对人才的吸引力，通过引入更多的“韭菜”，促进深圳的繁荣发展。

据某些非官方渠道发布的数据显示，深圳房价的均价已达9W一平，成为中国大陆房价最高的地区，而且深圳占地面积小，各区发展不平衡，在深圳的居住体验和购房压力已成为高素质人才来深就业的最大障碍。而城市的发展和房地产市场的稳定，最底层的驱动因素便是人口净流入，因此我判断，这次深圳政府的强管控将有效保持深圳的人口净流入，而强管控不太可能持续很久，当买方力量（主要是刚需）不断增强，市场情况会促使政府慢慢放开对二手房的强管控，二手房市场在历经横盘阴跌后一定会再次繁荣。

投资机会

多看房，可“捡漏”：短期内由于中介信息的不透明，“过滤器”的作用会被削弱，同时部分炒房客会因为资金压力低价释放房源，因此可以通过线下看房找到高性价比的房子。

（2）

认准刚需好房：预计未来随着新韭菜的不断涌入，大量新晋深圳人需要安家落户，因此市场上对居家体验好的刚需房会有非常强烈的需求，因此刚需平价好房会成为房产市场上最为火爆的商品。

先看英国数据。

在长达33年的时间里，英国平均房价与英国M2之间保持着稳定关系。

对数据做线性回归，结果显示，英国M2每增长约1.2亿英镑，英国平均房价增长1英镑。

再看香港数据

在长达38年的时间里，香港私人房屋每平米均价围绕M2上下波动，两者整体上保持了稳定关系。

对数据做线性回归，结果显示，香港M2每增长约1亿港币，每平米均价增长1港币。

再看加拿大的数据

加拿大可获得的数据比较短。在16年的时间内，M2与成屋销售均价保持稳定关系。

我们还分析了韩国、新加坡、马来西亚、俄罗斯等国家数据，这些国家的M2与房屋均价也保持稳定关系。

中国的货币与房价

利用以上的认知，可以解释一些现象，也可以预测一些问题。

作为示例，我们选取上海和天津房价进行分析，其他城市大同小异。从图9看，上海房价与M2之间具有稳定关系。中国M2每增加约70亿元，上海住宅平米均价提高1元。

从图10看，天津房价与M2之间也具有稳定关系。中国M2每增加约160亿元，天津住宅平米均价提高1元。天津的K值为160亿，大于上海的70亿。

上文说过，K值越大，说明此处的房子越是较差的资产。

从图1-图4可以看出，如果K值不发生大变化，每年的新增M2就决定了每年房价的潜在增长。实际房价增长不一定刚好等于潜在增长，但实际房价会围绕潜在房价而波动，而且每过几年就朝着潜在房价的方向回归。

上海住宅价格这么高，租售比低于2%。为什么还有很多人愿意投资？他们不理性吗？通过我们的框架看，其实他们是理性的。

2020年，中国M2增量约20万亿元，那么上海住宅的潜在平米均价就提高了约3000元。

目前上海平米均价约35000元。目前房屋贷款利率约为5%，如果钱都是借来的，每平米的财务成本为1750元。然而，2020年每平米潜在均价提升了3000元，而且每平米租金扣除了折旧费用之后，收益大约还有600元。

所以，总收益为3600元，远远大于成本1750元。从这个角度看，2020年在上海买房，并非失去理智。

当然，这个讨论有前提：K值不能变。如果未来发生美国和日本的情况，K值大幅上涨，那么购房者有可能遭受损失。返回搜狐，查看更多