楼市要变天！重点房企买地金额被纳入监管，4城应声加码楼市调控

南 京 买 房 服 务 中 心

买房就找秘书长

南京首席房地产专家、意见领袖、买房达人，南京房协副会长兼秘书长张辉领衔专业团队，在南京买房置业、投资开发以及政府机构、新闻媒体、上下游产业了解南京及全国楼市的必备手册。

千万不要低估政策的威力！

这一次房地产整治，规格之高、力度之猛、决心之大，可谓前所未有！

突发！“三道红线”试点房企买地金额不得超年度销售额40%

刚刚，财联社电报：被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。

被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%的比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

而2021年6月30日，央行等监管部门已经出手，将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。

不过，据知情人士透露，目前商票数据暂未被纳入“三道红线”计算指标，不排除未来被纳入计算的可能性。倘若商票数据日后被纳入“三道红线”指标中的有息负债指标计算，未来房企降负债压力将进一步加大。

2020年8月，监管部门为控制房地产企业有息负债规模，对重点房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。

去年8月，被列入三道红线的首批试点房企，有碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润、阳光城。第二批有华夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龙湖等房企。

2021年，“三道红线”政策范围不再局限于12家房企。据报道，2021年1月，央行、银保监会等政府部门已组织一批此前未在试点范围内的房地产企业开会，将试点范围扩大。据多位券商人士说，新的试点范围，基本为中房协房企排名前20强，结合信用等级评定，还补充有20强外的3A级企业。预计在年报季时，试点范围扩大到前30强。

数据来源：房企年报 来源：地产同学会

罕见！中央8部门出手调控楼市

上周，高层、多部委针对楼市密集发声。尤其是7月23日住建部等八部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（以下简称《通知》），进一步加大了业内对于下半年楼市调控从严、从紧的预期。

主要内容有：

1、总体要求： 主要目标是力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。

2、因城施策突出整治重点：要在房地产开发、房屋买卖、住房租赁和物业服务4个方面大力整治，包括前期土地获取、开发、买卖、租赁以及后期的物业服务，涉及过程中的广告宣传、交易税费、资金来源等。

房地产开发方面的整治重点

①房地产开发企业违法违规开工建设

②未按施工图设计文件开发建设

③未按房屋买卖合同约定如期交付

④房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出

⑤未按完整居住社区建设标准建设配套设施

房屋买卖方面：重点打击

①发布虚假违法房地产广告、发布虚假房源信息

②捂盘惜售，囤积房源

③挪用交易监管资金 、套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房

④协助购房人非法规避房屋交易税费

⑤违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价

⑥利用不公平格式条款侵害消费者权益，捆绑销售车位、储藏室

⑦捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序等市场乱象。

住房租赁方面：重点整治

①未提交开业报告即开展经营

②未按规定如实完整报送相关租赁信息

③网络信息平台未履行信息发布主体资格核验责任

④克扣租金押金

⑤采取暴力、威胁等手段强制驱赶租

⑥违规开展住房租赁消费贷款业务

⑦“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为

⑧未按规定办理租金监管等违法经营行为

物业服务方面：整治重点范围包括

①未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务

②未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息

③超出合同约定或公示收费项目标准收取费用

④擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益

⑤物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目

3、发挥部门协同作用。联合部门由原先的6部门发展为今天的8部门，增加了自然资源部、税务部门。具体而言

① 发改部门负责协调汇总违规信息，将其纳入全国信用信息共享平台

② 公安部门负责查处房地产领域合同诈骗、非法集资

③ 自然资源部门，负责查处未依法依规取得土地即开工

④ 税务部门负责查处非法规避房屋交易税费行为

⑤ 市场监管部门负责查处虚假违法房地产广告、价格违法、利用不公平格式条款侵害消费者权益

⑥ 金融监管部门负责查处信贷资金违规流入房地产市场

⑦网信部门负责查处通过网络发布虚假房地产信息

4、将持续加大惩处力度。各地将对本行政区域内违法违规的房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体及从业人员，依法依规采取警示约谈、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等措施，并予以公开曝光；涉嫌犯罪的，移交公安司法部门依法查处。对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业，实施重点监管，提升风险防范化解能力。

5、将落实房地产市场调控评价考核措施。对整治工作得力、成效明显的城市，予以表扬；对房地产市场秩序问题突出，未履行监管责任及时妥善处置的城市，进行约谈问责。

如此短的时间，国务院、住建部等部委针对楼市密集表态，堪称罕见，而多地也积极响应，就楼市调控发布了新的举措。

上海、绍兴、杭州、无锡应声加码

在《通知》落地后的48小时内，多地就楼市调控发布新的举措。其中，上海、绍兴、杭州于7月23日“应声”加码房地产市场调控政策，7月26日， 无锡建立二手住房成交参考价格发布机制。

上海 发布的《关于加强住房赠与管理的通知》提出，7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策。

绍兴发布的《关于加强二手住房市场监管的通知》则提出，建立二手住房成交参考价格发布机制；落实二手住房成交参考价格在金融信贷等应用；严厉打击中介机构违法违规行为等。

杭州则在《关于开展房地产地名使用专项检查的通知》中明确，将于7月25日至9月30日在全市范围内开展房地产地名使用专项检查，重点检查房地产开发企业未取得预售许可证进行项目推广宣传等5大类行为，营造健康有序的房地产市场环境，规范地名使用管理，保护购房者合法权益。

无锡：7月26日，无锡市住建局官网发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，无锡二手住房成交参考价格发布机制来了！ 要求：

• 在调查分析基础上， 以二手住房网签备案价格为基础 ，剔除异常和非典型性的交易记录 ，形成部分住宅小区的二手住房成交参考价格；
• 首批发布 100个 住宅小区二手住房成交参考价格；
• 后续将根据市场变化情况，不断优化数据采集方式，适时调整、增加小区名单，并及时发布成交参考价格。

同时确定了发布主体和时间：

根据房地产市场变化情况，及时在 无锡市住房和城乡建设局门户网站、微信公众号、无锡房地产市场网等平台发布二手住房成交参考价格。 原则上每一年更新一次。

本通知自发布之日起施行！

有分析认为，房地产大整治的目标并非降房价，而是稳，通过稳楼市消化风险。

正如官方多次强调的：

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

素材来源：财联社、上海发布、绍兴发布、杭州住保房管、国民经略等。

END

辉 哥

南京房地产业协会副会长兼秘书长

南京市房地产新媒体专委会主任

7年南京大学城市规划专业理论积淀

6年万科等品牌房企实操经验

16年房地产协会行业领导历练

南京楼市活地图

南京楼市首席专家、政府顾问

中央省市媒体楼市评论员

买房人心目中的楼市一哥

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组建《南京买房服务中心》

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