深圳二手房参考价将调整？刚刚，官方回应来了！

3月29日，据财联社消息，针对日前市场有关“深圳二手房参考价将上调3%-5%”的传言，深圳市住建局称：

“二手住房成交参考价格的发布是为落实我市房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，我们会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布。”

2021年2月深圳建立二手房成交参考价机制

2021年2月8日，深圳住建局建立二手住房成交参考价格发布机制，同时公布了深圳3595个住宅小区的二手房成交参考价格。

表示为促进二手住房市场信息透明，理性交易，经市政府同意，深圳建立二手住房成交参考价格发布机制。

二手住房成交参考价格的作用在于，有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格， 定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。

深圳二手房成交量持续回落

据悉， 在深圳“2.8新政”出台一年多的时间里，深圳二手房成交量陷入冰冻，价格持续下跌。

2021年，深圳的二手房年度成交量为40699套，同比下降57%，二手住宅成交量占比为44%，比2008年的49%还低了5个百分点，创下了15年新低。

来源：乐有家研究中心

可见，深圳首发的“2·8参考价”新政，让深圳2021年全年二手房市场受到调控所带来的阵痛。

而进入2022年以来，深圳二手房成交量仍有所回落，2月份因春节假期等原因，仅成交906套；3月份因疫情原因，个别单周楼市 成交几近处于“冰封”的状态，目前来看这个月的二手房成交仍在千套以内。

对于2022年2月深圳的楼市成交量，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这么低的成交量，是受疫情冲击的影响。疫情在深圳贯穿春节前后，有2个月了。近期，疫情明显扩大，很多小区和办公区开始封闭，有的区域过户登记点也暂停营业了。所以，2月份的数据并不能真实反映市场情况，实际上，从带看量来看，2月中旬二手房市场已经有明显上升，预示着楼市在探底、触底和缓慢回升。

在李宇嘉看来，在上海、广州已经开始回升的情况下，深圳楼市的“小阳春”不会缺席，只会迟到。

究其原因，李宇嘉认为， 一方面，楼市的大环境开始好转。最主要的是资金环境。比如，深圳首套房利率4.90%，在全国处于超优惠的水平，贷款额度也在明显增加。从过往情况看，只要资金环境友好，深圳的楼市就不会差。

另一方面，疫情之后，深圳估计在第一轮土地拍卖上，将进行宽松调整，比如提高限制的销售价格、降低出让门槛，给市场让利，吸引开发商拿地等，这些都会对楼市有一定的纾困作用。

不过，李宇嘉同时指出，对深圳今年的“小阳春”不能有太大的期待。一方面，二手房参考价政策还会执行下去，2020年下半年以后靠违规加杠杆炒起来的那部分物业，主要分布在后海、宝中、光明、沙井等区域，还有对口直升的学位房等，没有了杠杆加持，很难有购买力充足的接盘侠，这也是近期二手房连续阴跌的原因。

“二手房市场表现弱势的话，对新房市场的制约很大。”李宇嘉说，因为，之前购买力旺盛，主要是一二手房价格倒挂，导致“打新”热潮。现在，尽管价格倒挂还存在，但对未来市场预期没那么乐观了，“打新”也就索然无味。另外，深圳近年来土地出让限房价，后续很多新房供应，价格都不高，很多购买力觉得能买得到便宜的房子，就不太着急入市。

李宇嘉预计，接下来到上半年，深圳楼市会处于一个触底和缓慢回升的过程，二手房交易量年中前后估计会探到4000套/月左右的水平，但还是低于5000套的分水岭。接下来的市场走势，还要看疫情和政策。

不过，深圳市房地产中介协会认为，利率“放水”，多地“松绑”，但对深圳影响可能有限。因为以深圳为代表的热点楼市城市，其预期影响甚大，必然要付出代价“以身作则”担起调控不变的大旗。如按这个逻辑分析，宏观环境的货币政策“利好”，也是基于满足正常居住需求而言，所谓的“回暖”顶多是局部短时间段的正常需求释放，但无法与以往热点时期的行情相提并论。

来源：财联社、券商中国

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