「普法」案外人执行异议之诉的正确判断

当前，在大量金钱给付执行的民事执行案件中，基于金融领域涉及借贷的纠纷，执行人查封登记在被执行人名下的房屋，通过评估、拍卖以实现债权人的利益。而有些被执行人是房地产开发企业，查封的房屋已经出售，有的甚至将出售的房屋在借贷时向债权人提供抵押担保，设定抵押权。在执行中，购房者失去购买房屋，按照民事诉讼法的规定，购房者只有向执行法院通过案外人提出执行异议及案外人执行异议之诉，符合有关情形才能足以排除执行。笔者代理多起此类案件，现举出一例，通过理顺案情思路，正确适用法律，为购房者在提起案外人异议之诉时得到了司法有效保护。

 【案情简介】

2018年，李某从A房地产开发有限责任公司（以下简称A公司）开发的某小区购买一处房屋，签订《商品房买卖合同》，支付全部购房款。之后，李某从A公司领取房屋钥匙并实际入住。2019年，李某获知案涉房屋在购买后被A公司在B银行贷款时用于抵押担保，并办理了抵押登记。B银行通过诉讼进入执行程序，已经开始评估、拍卖案涉房屋。李某遂向执行法院提出案外人执行异议，请求中止对案涉房屋执行。法院作出执行裁定，认为案涉房屋登记在A公司名下，已经设定抵押权，B银行有抵押优先权，驳回案外人李某提出的执行异议。李某不服，提起案外人执行异议之诉。

该案经过法院审理，最终审判机关判决认为，案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条或者第二十九条规定。李某主张签订商品房买卖合同、交付全款、实际使用房屋、未办理产权过错不在自己的理由符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利。从价值衡量来看，房屋消费者的居住权与抵押权相比，居住权具有优先性。因此，李某在购买的房屋符合第二十八规定的情形下，即使B银行在案涉房屋上享有优先权，对该房屋亦不能强制执行。遂判决支持了李某排除强制执行案涉房屋的请求。 

【法律分析】

当购房者在房地产开发公司购买的房屋被其他债权人查封，并进入执行后，应当向人民法院书面提出案外人执行异议。人民法院通过程序审查，作出支持还是驳回阻止执行请求的民事裁定后，需要继续实施救济权利的，存在两种情形。民事诉讼法第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。

对于基于执行的民事判决书中判项内容存在对案涉标的实体处理的，认为损害自己利益的，案外人应当提起审判监督程序；对于民事判决书中没有判决案涉标的，在执行中执行被执行人房屋的，应当提起案外人执行异议之诉。

在执行异议之诉中能否获得法院支持，一般应当符合《异议复议规定》第二十八条与第二十九条情形，第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。可见，只有两种情形存在能够阻止法院执行，要么实际交付房屋，已经入住；要么是本地区唯一住房。时间节点是在查封之前。否则，很难获得法院支持。

对于购买房屋后又被开发公司用于借贷设定抵押，实际涉及购买权与抵押权优先顺序问题。购买权属于消费者的生存权，在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和普通债权，但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由于已交付全部或大部分购房款的买受人享有的债权优于建筑工程承包人的工程款优先受偿权，则举重以明轻，该买受人享有的债权亦应优于抵押权和普通债权。

但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买超出普通消费的豪华型房屋、投资型房屋，均不属于生存权特别保护的范畴。

综上，购买者所购房屋处在物权与债权状态徘徊时，司法坚持以人民为中心的发展理念，维护社会公平正义，让人民生活幸福是“国之大者”，通过更加坚实的法治保障，为人民群众的美好生活保驾护航。

作者：李龙昌（辽宁红枫律师事务所律师）