第一个问题我后面慢慢分析，第二个问题，去年2020年就有人在问我了，结果呢，整个珠海房价还是涨了，比较火的几个片区，涨幅更是去到了20%，这个问题最后再回答。

先讲讲珠海（可以大致了解一下）

1.和深圳同为一批经济特区，享有国家政策支持。

2.作为唯一一个与港澳路桥相连的城市

3.拥有世界级港口：高栏港 湾区第五个国际机场：珠海国际机场

4.在国家重点打造的粤港澳大湾区里，其定位是与广州和深圳这两个国际大都市一样的，是带动整个大湾区发展的三个支点。

5.拥有第三个国家级自贸区：横琴

6. 宜居城市，连续入选世界十大宜居城市之一。

珠海2019年珠海人均GDP全国排名第四,近10年人口增速广东第二，近三年广东第一，目前常住人口240多万，政府计划2025年常住人口会达到300万。加上有金湾斗门两个国家工业百强区，新开发的唐家高新区、高栏港工业区和横琴自贸区，人口的快速流入和产业的引进日益成熟，城市发展的三要素：人口、产业和国家政策统统齐全。

整个珠海，主要分为三个行政区，香洲区（市区），金湾区，斗门区。横琴可以单独划分出来，因为横琴的行政是直接归中央管，经济归澳门管的。

整个珠海升值空间而言，首选横琴，第二唐家，第三航空新城，第四湖心新城。为什么会这么排序呢，后面我会根据各个区域的规划及发展，解释这个排序的。

第一，横琴。

珠海的牌面，决定了珠海的高度，带动整个珠海发展的。横琴（均价6W-6.5W）：珠海的头牌，一个对标上海浦东的第三个国家级的自贸区，一国两制的深度合作示范区，行政归中央管，经济归澳门管。

与澳门连接的横琴口岸（24小时通关），还有在建中的中国第四个交易所：澳交所，唯一一个以人民币为交易货币的交易所，可收纳上万间上市公司、上万亿人民币。整个横琴住宅用地只有8%，其余为商业用地、市政用地、旅游用地和科研用地，中国最大的中医药产业科技园就在保税区。

金融岛，享有国家15%的企业所得税政策，目前已有126家世界500强企业注册入驻，其中有港资公司也有澳资公司。

最重要的就是粤港澳大湾区建设中的第一步，是一国两制的交汇点，横琴新区肯定会搞好，而且必须要搞好，这是一个政治任务。

第二、唐家

其定位就是高新技术开发区，与深圳前海仅一桥之隔，随着深珠通道的建成，唐家前海两地通勤时间30分钟即达，届时将把深圳一部分外溢的产业资源吸引过来。

目前高新技术企业众多，金山软件-魅族-小米360等一大批超高人气的知名企业汇集于此。并且也是高端人才流入的主要地方，中山大学-北京师范大学南方校区-北京理工大学-珠海联合国际学院等名牌大学林立。整个唐家已形成集 产-学-研-政-孵-投 于一体的高科技产业走廊。

而且是作为整个珠海的北门户，广珠城轨，广州地铁十八号线包括深珠通道都汇流于唐家北围的珠海北站。作为深圳前海的高新产业后花园，连接广州中山的北门户，体现大湾区建设中珠海作为支点的带动作用的交通枢纽，3W的房价均价并未完全体现其价值。

第三、航空新城（均价3W）

其定位为城市副中心，教育-医疗城市公共配套十分完善，其中就有6大中心（国际商务中心、市民艺术中心、产业服务中心、公共文化中心、奥体中心、青少年妇女儿童活动中心），金湾是全市唯一一个同时拥有 机场-港口-铁路等海陆空一体交通网络的核心区域，而航空新城便是金湾的门面。

在整个珠海西部大开发的政府发展规划中，航空新城是其发展的第一步，也是发展的重心和中心。西有湖心路、双湖路连接斗门，东有洪鹤大桥和金海大桥连接横琴，南有珠海大道连接高栏港，北有珠海大桥连接市区。

自带医药和航空产业，例如汤臣倍健、联邦制药和通用飞机等等大公司，也有吉林大学、遵医学院培养人才。目前2W8的房价均价，离横琴只有15分钟的车程，横琴的外溢人口的首选地方，房价只有横琴的一半，跟着横琴的涨而涨不是问题。

下面就是航空新城的区域图和规划图

滨海商务区（金湾目前唯一CBD）均价2.9W

最近才开发的，除了两个楼盘，其余配套和写字楼还没建好，配套预计2023年建好，均价和航空新城差不多，不过这边定位是CBD，会有许多企业总部入住，直接连接横琴自贸区，以后升值空间更大。

第四、湖心新城（均价2.1W）

主要规划是两横两纵，两横是连接市区的珠海大桥和香海大桥，两纵是连接航空新城的湖心路和双湖路。

其定位和航空新城的定位一样都是城市副中心，连接斗门与市区的香海大桥将于2022年正式通车，届时从前山造贝到湖心路口只要20分钟，因此斗门的湖心路成为离市区最近的板块之一，斗门已成为珠海市区人口外溢的最佳区域。

无论配套等级还是周边环境，完全不输航空新城，距离也只有5分钟车程，房价却差了6-7千，可见是被低估的，香海大桥通了和配套建成了，便会缩小差距。这个湖心路短期内投资还是比较适合的。

区域分析

投资首选横琴，现在6W多的房价，相对于同等级别的自贸区，只有一半，上升空间很大。但是呢，投资成本高，周期稍长。因为金融岛明年2022年才交付使用，2023年各大企业开始入驻，预计2025年珠海常住人口达到300万，现在广州地铁十八号线最新规划是直达横琴的，成为世界上最长的地铁。要发展成像深圳前海一样的，还是需要时间。当然，涨幅超过通货膨胀是没有问题的，综合成本和周期，按照这个趋势下去肯定是非常好的。问题是现在横琴的新房基本没什么了，未来的二手房市场就要考虑到横琴的发展情况了，这就是时间问题了。

第二的唐家，吃的就是将来深圳前海的外溢资源，现在3W的价格相对于深圳前海根本不值一提。唐家定位就是一个高新区，都是高新产业，半导体技术、人工智能和软件等等，是作为深圳前海的一个产业延伸，其中深珠通道就是作为一个媒介。而且唐家作为珠海的北门户，位置也相当重要，有去广州中山的高速路口和连接广州和未来连接深珠轻轨的珠海北站。但是也有缺点，就是没有一个大的片区，唐家高新区分为3个主要地方，唐家北围、南围和唐家半岛，其中房价最高就是唐家半岛。因为没有一个集中的大片区，就导致人口无法集中，所以配套也起不来，那边可发展用地也不多，片区之间还隔着一些老城区，配套等级无法统一。所以唐家的房子涨是会涨，但是时间周期长（深珠通道去年年底才招标完成），而且考虑到以后出手的问题，就不太推荐。

第三，航空新城。定位就是第二个市区，完全是珠海这几年一直推崇的西区大开发的总体战略下的产物代表，集合行政、娱乐、居住的一个高端新城区。这边居住舒服，人口集中，配套已经兑现，环境优美，周边没有工业区，空气清新无污染。离横琴一桥之隔，10分钟的路程。因为横琴只有8%的住宅用地，未来横琴的外溢人口基本都会跑来航空新城居住，现在航空新城的房价只有横琴的一半。位置也非常好，珠海西区的中心位置和发展的起步位置。缺点也是有的，没有唐家那么多的产业支柱，吃的是横琴的资源和市政府的西区大发展政策红利以及优越的地理位置。

滨海商务区定位就是金湾唯一CBD，通过金海大桥连接横琴保税区，是离珠海机场最近的一个新城区。滨海商务区的写字楼都是金湾这边医药企业的总部，例如汤臣倍健、丽珠制药和联邦制药，还有一些生物科技企业，都是对接横琴的国家重点打造的医药科技产业园，而这个医药科技园是作为澳门的医药产业的延伸。当然我们对澳门的印象就是赌城，殊不知他的中医药产业也是有名气的。而且香港国际机场会入股珠海机场，届时将引流一部分国际航班过来，最近几年珠海机场也一直在扩建，打造一个国际机场规模。缺点依旧有，就是片区规模目前来说较小，发展还在起步阶段而房价已经不低，以后容纳人口也不会太多，城区体量和航空新城没得比，重点是本来规划的一些商业用地改为住宅用地，如果住宅过多就偏离了这个商务区的定位了，这就给滨海商务区的未来铺了一层迷雾。

对比航空新城和湖心新城，两个区域定位都一样，都是城市副中心，虽然与航空新城相隔几分钟车程，但是差别还是有的。首先航空新城有两条桥连接横琴，湖心新城目前有一条香海大桥连接市区前山，落桥点就在城轨明珠站旁边。斗门有轻工业，加工业，人口也比金湾多，未来还规划有大湾区一小时生活圈的广中江珠城轨也经过斗门和航空新城，去机场的。但是其地理位置不及航空新城，吃的还是航空新城的外溢资源，所以价格比航空新城低是很正常的。

重点来了

既然是投资，就要考虑到一个区域的多方面情况综合考虑。包括区域定位、人口、产业、周边可开发用地、配套落地情况、未来规划。

区域定位：决定了发展的高度

人口：决定了以后出手的难易，有价无市也是难受的

产业：决定了接盘的人群，因为有产业才能带来人

周边可开发用地：决定了涨价次数，每次新推项目都会涨价，也带动了二手的价格。

配套落地情况：可以看出目前房价是否过于虚高

未来规划：每次有大的交通规划出来或者完成，都会引起涨价。

总体而言，资金充足的情况下肯定首选横琴，其次航空新城，然后是湖心新城，具体要分析出来就篇幅太长了，我就不一一细说了。

最后回答第二个问题，那是一个客户去年问我的问题，我当时说会涨，他不信。去年这个时候航空新城还是卖24000，一年过去了现在29000，可以白赚5千，可是他没买。今年还问我，我依旧回答会涨，涨多少我预测不了，我没那么厉害。

以上是我做给一个客户做的分析报告，当然没有这么全，整篇仅仅是个人一些浅显的看法，希望能帮到想在珠海投资房产的朋友，当然能信任我找我买房是最好的了，哈哈哈。