最简单算法：现金62亿，固定资产8亿，能够变现资产合计70亿，负债50亿，净资产20亿，这个按最低清算计算，还没计算每年产生的收入，股价2元还不够，哪这么复杂
砍掉学科类培训业务后，新东方值多少钱？
作者： 子迷
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1.从资产负债表角度，看新东方的“清算价值”（2021年中报数据，单位：美元）
流动资产：①类现金能够100%变现，共62.61亿美元；②其他应收款中，项目比较杂，但有部分是可以100%回收的，比如比如第三方支付平台应收款0.47亿美元，可收回增值税0.08亿美元，加总0.55亿美元，相当于2折处理。
非流动资产：①固定资产中主要考虑建筑，目前网上查到至少有3栋：A.北京 新东方大厦，2005年以3万元/平的价格买入，共9300平，参考同期中钢买的楼15亿，2019年值50亿，预计价值9亿元，对应单价9.67万/平（附近二手住宅类房产单价14万左右）；从租金角度，新东方大厦每平每天租9元，实际租赁面积按70%计算，有5.3万平，一年的租金收入在1.7亿左右，参考 SOHO中国，净利润率50%，10倍估值，差不多价值8.5亿元。B.新东方南楼（欧美汇大厦），就在新东方大厦对面，占地面积19470平，地上建筑面积为55840平米，占地面积同样按照9.67万计算，价值18.83亿元；C.广东总部新东方大厦，目前查不到这栋楼的信息。所以，建筑如果重新评估，应该至少价值5亿美金；②长期股权投资，详细的信息如下表所示，二级市场的上市公司变现容易，可供出售金融资产中高顿教育在金融培训方面挺知名的，且不受政策打压，保守预计长期投资能够值2亿美元。
按照上述假设计算， 新东方可变现资金为大约70亿美金，全部用于偿债，剩余18.67亿美元，如果算上裁员赔偿（4万人，平均每人赔偿2-3万元），大约还剩17亿美元。
2.从利润表角度，K12以外的业务值多少钱？
2.1 新东方营收结构
公司业务涵盖7个领域：K12课后辅导；考试准备；成人语言培训；私立教育（学前、小学和中学）；教学材料和出版、在线教育和其他服务。
学科培训类：①K12课后辅导：涵盖所有学术科目从幼儿园、小学、初中和高中，旨在帮助学生提高考试成绩。2021年有672.3万名初中和高中生，课程费用在500-5000之间；幼儿园和小学大约有534.8万名学生，每门课程大约300-4000元不等。②私立教育（学前、小学和中学）：在扬州建立了第一所全日制 新东方私立小学和中学，学生约3236人，人均费用从2.94万到10.44万不等。随后在北京设立国际高中，学费用12.68万到18.47万；在北京开设第一个幼儿园；在5个城市设立幼儿园，在3个城市收购3个连锁幼儿园。③在线教育：把线下教育搬到线上，覆盖前面所有的教育课程。
非学科类：①考试准备：包括雅思、托福、英语四六级等。2021年有39万名学生参加考试，其中19.8万名参加国外考试，19.3万人参加国内考试，考试费用为1500-48000元不等，海外考试比较贵。②成人语言培训：外语培训，如英语、日语、法语等。大约5000名学生参加成人英语课程，费用为500-7500元不等。③教学材料和出版：2021年大约开发和编辑320本书，并在中国发行1820万本，大部分和教育相关。
非学科类培训占比多少？
参考1： 光大证券2019研究报告显示，K12培训业务和在线业务占比62.7%，其余占比37.3%。但从2019-2021年，K12课后辅导的增长速度是最快的，参培人数从545.6万人增长到1207.1万人，预计扣除学科培训后，剩余的营收占比约为24%。
参考2：按照不同课程平均价格和学生人数计算总营收，然后预计不同课程的占比，计算结果为学科类培训占78%，非学科占22%。
所以，保守估计2021年非学科类教育占比为20%（8.5亿美元），其中8%（3.42亿美元）为教学材料和出版，12%（5.08亿美元）为成人教育。
2.2非学科类教育的利润多少？
公司没有单独披露成本结构。假设不同净利率对应的估值为：
但我觉得 新东方未来几年赚钱的概率不大，因为营收端减少了80%，但是成本端没办法同步减少80%。比如员工，只裁员40%，剩余的员工留在新东方培育素质教育或者成人教育业务；比如租金，原来办公场所是同时从事K12、成人教育业务，如果原来1000平的面积，应该没办法减少到200平。
所以，理论上看，非学科培训项目的净利率在10%-20%之间，对应的市盈率在20-40倍，以现在的价格来看还是挺贵的，何况实际上这些可能不赚钱。
3.结论
按照上述方法预估， 新东方合理市值大约20亿美金，对应股价约1.2左右。
计算的方式和结果不一定对，另外，有几个疑问，希望能跟大家探讨。
A.关于使用权资产和使用权负债：使用权负债是指租赁期间，尚未支付的租金，那如果我不租了，合同终止的情况下，是不是就不用支付这笔负债？是不是 新东方清算后的价值能够多13.5亿美元？
B. 新东方手中还有哪些值钱的东西没考虑？品牌品牌价值要算进去吗？
$新东方(EDU)$ $新东方在线(01797)$ $好未来(TAL)$
#教育行业#
精彩讨论
水木散人2021-10-28 23:24
只观棋不语2021-10-30 11:39
我今天看了下韩国教培，作为参考坚持过20年就无敌了
站着的九筒2021-10-30 11:10
5年回本，剩下的白送，这楼可以证券化不得抢破头。
等着解套呢2021-10-30 12:40
$新东方(EDU)$ $好未来(TAL)$ $新东方在线(01797)$ 我觉得现在教育股已经不能称为烟蒂股了，都在考虑破产价了，普通散户还是不要参与了，不要因为便宜就买，没有成长空间的股票碰都不要碰。。。我是去年十月清仓好未来，今年一月清仓新东方在线的前散户，都盈利离场的。
紫芯番薯_hai2021-10-30 12:44
北京了解得比较少，但中关村那里大概可以对比的是深圳南山，按建筑面积算，乙级写字楼100多，甲级160到180净租金应该还是可以租得到。对比一下深圳的两个reits就知道了。北京也有reits，不过不在中关村那边，产业不一样不能直接类比。如果按楼主说法是套内的话9块一天大概270一个月，折合建筑面积189，应该还算在合理范围之内，毕竟各种税费没有说明。
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水木散人
2021-10-28 23:24
最简单算法：现金62亿，固定资产8亿，能够变现资产合计70亿，负债50亿，净资产20亿，这个按最低清算计算，还没计算每年产生的收入，股价2元还不够，哪这么复杂
等着解套呢
2021-10-30 12:40
查看9条回复
$新东方(EDU)$ $好未来(TAL)$ $新东方在线(01797)$ 我觉得现在教育股已经不能称为烟蒂股了，都在考虑破产价了，普通散户还是不要参与了，不要因为便宜就买，没有成长空间的股票碰都不要碰。。。我是去年十月清仓好未来，今年一月清仓新东方在线的前散户，都盈利离场的。
管我财
2021-10-30 09:36
查看24条回复
北京新东方大厦，一年租金收入在1.7亿左右，价值8.5亿元。大哥，不帶這樣估值的
will24
2021-10-29 09:16
不能，相应使用权资产也会清零，此外还会产生违约支出
一时雪球
2021-10-29 07:53
新东方南楼不是新东方的
勤劳的曼联
2023-12-25 17:38
长期租赁款，清算状态算违约，赔付四个月。大概就是短期租赁款/12乘4，大概是1.7亿刀。这样算，总负债40亿刀。总市值大概30亿（未扣除裁员费用）
水木散人
2023-08-26 19:14
回过头来讲，有多少人这时候买入新东方？
huang213400
2022-01-26 05:32
1.2
桃花岛主呵呵哒
2022-01-05 07:46
商业地产值不了9万，按4万算吧
forcode
2022-01-04 23:05
我的理解：使用权资产跟使用权负债对应，如果退租，使用权资产和使用权负债就同步下降了，但可能要支付一点违约金，我前段时间算出来差不多37亿美金：
网页链接
看之前薇娅补税的金额，直播带货如果能够做好，还是相当有想象空间的，不过这就是风投了……反正新东方账面几百亿的净营运资金，是一个很厚的安全垫，俞敏洪人品也可以，不担心超低价私有化或做假账，跌到2以下越跌越买，赚钱机会很大，我感觉可以在1.8-2.4之间反复赚10-20%的差价……