房企笔记#8：美的置业

作者： 别厦

发布于:2020-10-23 16:01 修改于: 2020-10-29 23:29

雪球

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美的集团大楼

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一、概览

总结先在前面：

-未来两三年，销售与结算会保持20%+的增长速度；

-扣除已售未结，土储也有4000万方以上，充裕的土储是未来增长的基石。

-土储大多位于三四线城市，2018年开始进军一二线，2019年相继在上海、杭州、武汉、天津拿地。目前的土储结构中，除株洲、邯郸等大本营外， 长三角、 珠三角占比超过40%。城市能级正在不断向好。

-得益于母集団的信誉，负债稳健，安全性佳；

-盈利处于行业中游，归母净利率可以做到10%，在“产品力”一般的同行中，算优秀；

-上市两年，分红率接近40%，管理层强调会维持这一分红比例。目前的市值对应前瞻股息率超过9%，加之20%的利润增速，3年一倍可期。

二、土储

2020年中报显示， 美的置业总土储5431万方，管理层说权益比例在71%左右。 美的已售未结1000亿左右，均价1万，扣除这部分，可售的土储还有4400万方。

2019年 美的销售面积1000万方。按此计算，即使不拿地，总土储还够卖4年，这为未来两年的增长提供了燃料。

上图为 美的置业土储分布最多的7个城市，其中为人诟病的是邯郸、株洲、徐州、贵阳，尤以邯郸、株洲为甚。

邯郸、株洲、徐州都有一个共同点，都是以“装备制造业”为主产业的城市。以株洲为例，400万人口的中小城市，有中车株洲所、 南方航空动力机械公司、北汽株洲分公司等制造业“大公司”，产业实力雄厚。

美的依托母集団的制造业背景，在这些城市深耕多年，在邯郸连续多年为销售额第一，株洲常年前三。

-邯郸，均价9000。人口1000万，属于特大城市的人口数量。近几年人口净流出，但因为人口基数是在太大，需求还算旺盛，土拍仍然溢价。

美的在邯郸的楼盘，楼面价低的可怕。邯郸梧桐林语，楼面价782，目前售价9500；邯郸西部美的城，楼面价605，目前售价7600；邯郸美的悦江府，楼面价692，目前售价11000。

总体而言， 美的在邯郸的楼盘，毛利率都颇高，我盘了一些，很多都在30%以上。虽然城市能级很低，有楼价下滑、需求下降的风险，但因为美的进入时间早，成本低，安全垫还算高。

-株洲，均价6800。房价16-17快速上涨，进入2019年，价格普遍下降。 美的城2016年开盘售价4000，2018年5月飙到9000，19年降至7800左右。

根据克尔瑞的楼市研究报告，株洲近两年房企扎堆进入，有供给过量的表现。就像 美的在邯郸的布局一样，株洲的楼面价整体也很低，但因为株洲售价的横盘微降，安全有保障，但盈利性一般。

-徐州，均价11000。淮海经济圈中心，人口882万，在江苏省仅次于苏州。

以前，徐州是人口净流出城市，近几年，人口增速江苏省第一，连续6年常驻人口正增长。同时，新房价格连续上涨55个月，需求强，土拍溢价率高。

最近迎来强调控，徐州楼市的火爆程度可见一斑。

-贵阳，均价8500。人口488万，过去5年，平均每年人口增长10万。

这几年，贵广、成贵、贵昆等高铁线路相继开通。随着未来渝贵、贵南高铁的通车，贵州是当之无愧的西南高铁中心。天量转移支付+扶贫攻坚，一边是海量城投债，一边是旧城换新颜。

贵阳楼市，供需两旺。

以上，邯郸株洲有风险，但好在楼面价足够低。贵阳徐州不必担心。至于其他的佛山、宁波、长沙等二线城市，去化压力和降价风险就更低了。

这背后是 美的过去的战略使然，就像过去5年中国这些弯道超车的房企一样：“农村包围城市”。2015年销售额111亿，2019年销售额1012亿，小本金撬动大杠杆，靠的就是三四线城市的集体增值。

不过从2018年起， 美的开始回归一二线城市。区域上，重点布局 长三角，维稳 珠三角。能级上，上海、天津、杭州、苏州、常州、成都、武汉等一二线城市，纷纷拿地。

郝总在19年业绩发布会上说，2020年的拿地策略，也是集中资源和力量，倾注在高能级城市和高能级区域。

想必，重仓 长三角，这个趋势不会改变。

同时，郝总还说：“从三月份以来，大家可以关注到。土地公开交易市场也是急剧升温，比销售市场升温快得多，甚至超过了2019年和2018年，我们也在分析其中的逻辑和原因。”

“我们认为，在目前情况下，还有很大的不确定性。所以我们坚持不去拿一些非常高地价的地王，也不会非常激进的不顾财务测算结果，我们还是按照自己的策略。目前手头的资源相对丰富，我们判断哪个时点拿地，也是比较游刃有余，是这么一个基本的情况。”

土储充裕，能级提升。三四线城市土储价格便宜，能对冲一定的风险。同时不激进拿地王，谨慎补充资源。

三、产品

如所有高周转、弯道超车的房企一样， 美的的产品力给人的印象一直不好。跑量的“美的城”，外立面灰扑扑的，从远处看上去品质感确实不高。

近几年， 美的在产品力上发力，“云筑”系、“君兰”系，品质明显改善了很多。用材的质感、设计的细节、生活景观、精装修的品质，都有了明显提升。

苏州 美的云筑售楼处，图片来源： 房天下

美的置业官网上显示的“未来系”、“璟睿系”，代表作还太少，看不出端倪，证明产品系列的划分仍存在一定的混乱。我觉得不如全力主攻“云筑”与“君兰”。能打出两个有知名度的产品，已属不易。

金华 美的云筑售价22000，常州美的云筑售价20000，武汉美的云筑售价17000，苏州美的云筑售价27000。综合地段与城市能级，美的云筑的溢价还可以。

苏州 美的云筑售楼处，图片来源： 房天下

此外，得益于母集団在制造业50年的积累， 美的在 智能家居方面也走得很远。官网上，产品服务的第一项，就叫做“5M智慧健康社区”。

这5M分别是： 美的智慧M-Smart、美的健康M-Health、美的品质M-Quality、美的服务M-Service、美的生活M-Life。

用官网的话说，“用制造业方式，为客户精细化营造高端生活体验，引领AIoT科技人居创新与发展。”

简言之，就是你住进 美的置业的房子，从小区到装修， 美的已经用“智能化”的方式做好了。就像 小米的小爱同学那样，未来美的置业的大部分楼盘，都会预装“小美同学”。

目前 美的200多个项目中，超过一半会在未来适配“智慧社区”，照此发展， 美的置业的产品力、品牌溢价会逐步走高。

广州南沙 美的云筑实拍图

以及，目前 美的置业在邯郸、徐州、南安都建立了“绿色装配式产业园”。

装配式建筑的优点：缩短工时、降低成本、污染噪音少、可以全年建设。

近些年各大房企都在试水“装配式建筑”，这是建筑工业化必走的一步。 美的在这方面走得早，又因为母集団的“制造业背景”，所以从一开始就有优势。目前看，美的打造“建筑工业化”的态度非常坚决。

不过这个东西有难度，对技术要求高，又是重资产、周期久的生意，所以短期内可能看不到效果。

据悉，装配式建筑可以降低建安成本20%-30%。如果大规模铺开，在土地价格日益上涨的今天，降低一定的建安成本，稳定毛利率，这将是一大优势。

四、未来

截止到2020年9月末， 美的置业销售额838亿，均价11320。同比增长18%。考虑到房企在最后一个季度的加大销售力度，今年1200亿，同比增长20%，应该可以做到。这个成绩在2020年，属于很不错了。

2019业绩会上，郝总说， 美的会是马拉松选手。过去5年复合增长率70%+，未来几年不做具体安排，大约20%增速，经济差的时候左一点，经济好的时候右一点。

“不求流量，更关注财务指标”

这是 美的接下来几年的战略重点。当然，即使不关注流量，复合增速仍然可以达到20%以上，夫复何求。 

从结算来看， 美的确认收入与销售金额的匹配，大约是2年至2年半。所以未来两年，美的会进入相对而言的“结算大年”。

美的财报，财务报表附注第五项，“收入及分部资料”中有对下一年确认收入的预测。2019年报显示，预计一年内确认510亿“销售物业收入”，再加上一些杂七杂八的物业收入，2020年美的收入应该在520-550之间。

如果2020年是550亿收入，相比于2019年411亿，同比增长33%。

但从2020中报上发现， 美的毛利率下跌至26%，归母净利率下跌至9%+。

管理层也表示，从19年开始，单纯招拍挂维持30%的毛利很难了。旧改+一二级联动可以做到30%-40%，特别好的机会可以做到30%，正常25%，跑量20%。 美的的目标是归母净利率在8%-12%之间，争取做到中位数10%。

所以， 美的收入会在未来两年大涨，毛利率、归母净利率可能会有些下滑。我预期到2022年收入会在800-850亿，给9%的归母净利率，就是72-76亿，与2019年归母净利润相比，有70%-80%的增长。目前美的静态PE4.6倍，介时市场如果能给6倍PE，则3年有一倍的涨幅。

如果 美的三费控制进步，毛利保持稳定，归母净利率保持10%，则PE不变，3年也有一倍，且这种概率不小。

如果从股息率的角度出发，目前 美的静态股息率超过8%，持有3年，股息/成本会在13%-14%左右，很诱人的股息比例。

以上对未来的推测都是建立在 美的置业“安全性”的基础上。

-从报表角度看， 美的置业并表土储占到总土储的91%以上，所以报表真实性高。合约负债与官方披露的已售未结，拟合度非常高。报表合约负债接近938亿，官方已售未结1000亿。

-从负债来看，融资成本5.5%，且最近发行的债券还要低于这一数字。净负债率连年下降，规模增速放缓后，看好未来净负债率下降到60%+。

-从拿地风格上看，早起深耕三线，屯了一批低价土地。现在重返一二线，不抢地王，谨慎拿地。在佛山的旧改稳步推进。只做自己有优势的产业勾地，自持商业比例低，文旅勾地一概不碰。

以上。如果给 美的置业定性：销售、利润有成长性，产品力有差异性，负债安全，战略均衡，估值偏低。

@陈海涛周游世界  还望陈老师多多批评指教

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往期回顾：

房企笔记#7：建业地产 

房企笔记#6：世茂集团 

房企笔记#5：华润置地

房企笔记#4：中国金茂 

房企笔记#3：旭辉集团 

房企笔记：时代中国

房企笔记：快速增长的中国奥园

（完）

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