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上篇文章,我们讲了二手房交易流程中的【房源准备】和【看房】两部分
全文较长,懒得看细节,可以直接拉到最后看汇总流程图。
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产权调查
产权证有多重要不用我强调了吧?房屋所有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。
所以,首先要确认的是该房源是否取得产权。
没有产权证或者权属不明的房源建议直接pass,无论多么便宜!
1、有产权证的,要留意红框内信息
(1)权利人
卖方必须是房主,对照他的房产证和身份证,看身份证号是否一致。
有些房屋有好几个共有人,如夫妻共有的、继承人共有的,那你就要和全部共有人签订买卖合同。
只和其中一个或是几个签的无效哦!
(2)权利性质
权利性质分为【划拨】和【出让】。
划拨地政府可以无偿收回,政府要是不收回的话,可以无限期使用,但不能出售,要出售就要缴纳土地出让金,变为出让地,使用年限70年,这时就和商品房差不多了;出让地则对房屋享有较完整的权利。
(3)使用期限
肯定是越久越好啊,至于到期了怎么处理?问祖国母亲吧
无论是以上哪种情况,对购房者都是极大的风险。
最稳妥的方法就是去房管局进行【产调】, 在房管局搞清楚自己看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房(需缴纳土地转让金)、单位房屋。
这些住房,在转让时有一定限制,要避免买卖合同与政策、法律冲突。
2、是否出租
我国法律认可“买卖不破租赁”。也就是说如果在交易前原房主与其他人签订了租房合同,哪怕房屋过户到你名下,你也不可以单方强制终止原租房合同,需要等租赁合同履行完成。买了房但住不进去,你说憋屈不?
所以,如果你想买的房源还在出租中,得先让房主把租户。
3、近期是否会拆迁
房子一扒,帕拉梅拉。
一般不会有人傻到卖要拆迁的房。如果真的有,那就是赚到了,现在是有拆有赚。
谨慎选择棚户区房屋(棚户区一般居住拥挤,功能差、居住环境差),近几年国家在大力开展旧城改造工程,但一定要了解清楚是否为改造范围。
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价格谈判
房子没问题了,就可以价格谈判了。
这篇文章之前单独写过,就略过了,想看的直接右击
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签订合同
重中之重来了。
如果一切顺利,已经下定决心打算购买的话,这将是非常非常非常重要的一步!!!
1、合同的建立
房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用,可以直接拿来在范本的基础上做改动,民间合同多由卖方提供。
买房就要注意,卖方做了哪些改动,提出自己的意见看法,以达成最后的统一。
作为买方,一定要仔细读条款,然后选择对自己有利的条款。特别是一些惩罚条款。
(1)定金比例
一般定金比例是5%左右,签约的时候就要交。
而且一定要从自己名字的卡打到业主名字的卡,转账的时候备注好,是购房定金。
(2)罚息
这个很重要,对于如果不能按时付首付款有两种选择,一种算直接违约,按成交价的20%赔偿。一种是算每天的利息,按很低的利息付给卖方。
建议买方选择后一种。
(3)交房时间
一般都会写卖方收到尾款后的3天内交房,这个根据实际时间来。对买方来说当然越早越好。
(4)补充条款
合同最后可以写一些补充内容的,如跟卖方协商好了一些东西,比如他的家电家具哪些要留下来的,一定要写清楚备注,以及其他对自己有利的条款,不要口头约定,要写在合同里。
只有合同里写进来的东西对自己才有保障。
2、约定付款方式
有一次性付款和按揭付款两种方式,根据自身情况进行选择。建议就算有实力,也请选后者,因为房贷利息低。
不过最近因为房价飙升,国家进行宏观调控,很多上银行在基准利率上进行了10%~20%的上浮,所以应根据自身理财情况进行选择。
3、确定交房细节
(1)交房的时间和条件
时间好约定,条件可以提哪些?比如卖方要负责清空房间,整理干净等。
(2)物业费、水电费等
有些房主在卖房子时,有些费用(尤其是物业费)长期拖欠,甚至已经欠下数目不小的费用。
你如果不知情就买了,那你就等着全部承担这些费用吧。
所以要在合同中约定清楚并要求卖方提供费用结清证明,相关费用包括但不限于:物业费、水费、电费、燃气费、供暖费、通信费(有线电视、网络、电话)。
(3)过户
①时间
确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
②费用
过户所涉税收和费用谁出这些要在合同里约定好。
除了购房款外,税费也是一笔不小的开支,从金额上来看,主要包括:契税、增值税(原营业税)和个税,其它的,比如印花税都是小钱。
之前也写过二手房交易所有可能涉及的费用,大家可以看看干货丨一文搞懂二手房交易全费用(附详解)
前几年都是卖方市场,不少买方为了抢房,都主动承担了所有税费......
现在房价没那么夸张了,才会开始注意具体谁负责。
还有一种情况是,事先谈好,以房价让利为条件,乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担,同时房价低了税费也可以少交几百块。
③户口迁出
有时候买二手房,就是为了孩子读书,给孩子上户口很重要。
很多地方如果卖家的户口没有及时迁出,买家的户口就迁不进来,孩子也没法进入该房源的学区入学,相当于房子白买了。
所以买房之前可到相关部门(街道、居委会、派出所之类)查阅卖家的户口是否已经迁出。
如果卖家户口要在交房后才能迁,就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。
4、明确违约责任
先小人后君子,合同存在的意义就是为了规避风险的,所以不用不好意思,违约责任是一定要体现的。
合同签完房价飙升,房主反悔的实例实在是太多了……
(1)合同上的时间必须都是精确的日期,不要用什么的“之前”、“之后”等字眼。
(2)每项主要义务都要有一一对应的违约责任,最好直接定下具体数额的违约金(但是别定太高,太夸张好像法院也不认)。
(3)定下如果违约,卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外,定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。
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办理贷款手续、支付首付款
这边没什么好说的,可能很多人会纠结选等额本金还是等额本息,可以看这篇文章
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产权过户、房屋交接
只要前面合同订好,后面基本都是对公环节,问题不会太大。
以下几点需要注意:
1、过户需要谁到场
简单的说就是:所有的权益人均需到场(如无法出席,需提供授权委托书并公证)。
对于卖方来说,就是所有的权利人,一般来说夫妻居多;对于买方来说,主要看产权证上写谁的名字谁就需要到场。
2、产权证上写谁的名字
这个问题其实是很多人关心的,如果要加老婆、孩子的名儿,现在就一起写上,以后再加,麻烦的很。
一般情况下,到这一步交易就算顺利结束了。
3、其他
剩下的一些收尾小问题,稍微留意下吧,比如除产权外其它权利的过户:
(1)水过户
在住房所在地的水业公司办理过户,需要带房产证原件、复印件,房产所有人的身份证原件、复印件。
如果需要办理银行代扣水费业务还需要带银行卡/存折,不需要原房主的资料。
提前查好原房主家里的水表读数,报给物业,和物业对一下,如果有欠费让原房主补上,如果有剩余把剩余折成的钱给业主即可。
(2)电过户
住房所在地的电业公司办理过户,需要带房产证原件、复印件,房产所有人的身份证原件、复印件,更名后下次交电费时在电业公司缴纳一次电费(单子上有你的名字),带着单子到银行签订代扣协议,不需要原房主的资料。
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以上,就是二手房交易的全部流程啦。
最后附上二手房交易流程图供大家参考:
防杠声明:每个地区在办事流程上略微有点差异,请以当地为准
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