不了解二手房的这些套路 打死都不能买房！

二手房交易水很深，大家在网上经常能看到，什么黑中介啊，卖家 跳价呀，什么房东跑路等等。那么，二手房的套路到底有多深？今天小编为大家带来 二手房买卖中容易被忽视的典型案例，希望对买房的你有所帮助。

一：如果是夫妻共有 房产过户需二人共同签字吗?

夫妻共有 房产过户需要二人共同签字，如果 房产证上有好几个人的名字， 购房者在办理过户或签订 二手房买卖合同的时候，需要让其他共有人到场签字。若在签订 二手房买卖合同或者过户的时候，只有部分共有人签字授权，这种情况下的买卖通常被视为无效。

二：买二手房签合同时需要见 房产证吗?

一定是需要的。如果购买没有 房产证的房屋，该房屋可能处于抵押或者转卖状态，这样的房子是不能过户的。所以，买房前 产权调查是必须的，一定不能少。

三、二手房出租租期未到，可以购买吗?

租期没到是不可以购买的。俗话说“买卖不破租赁”，在办理二手房过户的时候，如果该房屋还处于租赁状态，是不被允许的。在我国， 房屋买卖合同不能对抗先前成立的租赁合同，无论您是通过 中介买房还是自由交易，都应该提前看好房屋租赁情况，避免因租赁而影响过户，甚至产生纠纷。

四、二手房有70年年限，已经用了30年，买后还有多少年的使用权限呢?

还有40年。你取得的新证上的土地使用年限还有40年。期满后，按《 物权法》的规定， 土地使用权到期后将自动续期;但要到土地管理部门进行登记，续签“土地出让合同”，并交付 土地使用权出让金。所以，用同样的价格购买 产权只剩40年的房子，可能会不划算。买房前看好房屋是否符合您的住房需求，算一下这笔钱花的是否合算。

五、刚买的二手房，据说要拆迁，该怎么办?

拆迁卖家是不需要承担责任的。如果政府要对此地房子进行拆迁，应该会提前几个月进行公示，公示期内将被拆迁的房子在房管局无法过户。既然现在买的房子能顺利过户，短期内应该不会面临拆迁问题。如果是在拆迁公示前买的房子，卖方不承担任何责任。在市政规划中，房屋可能面临拆迁风险，或房屋要建高层住宅，可能影响采光、价格等情况，才急于出售，购买人应全面了解详细情况。

六、二手房 土地使用证能过户吗?

土地使用证可以过户，但是要 缴纳土地出让金。对于 房改房、 安居房、经济适用房等福利房，它们的转让是有限制的。因为福利房的土地性质、房屋权在一定范围上有国家规定，一般情况下如果是划拨土地，交易时需要 缴纳土地出让金。因此，在交易此类房屋时，建议买卖双方在签订合同时约定谁来缴纳此项费用，避免出现争议。

七、单位福利房， 产权不全，能过户吗?

这种房子可以过户，但是需要原单位同意，并放弃 优先购买权。你可以了解单位房的权属性质，是属于 集资房还是 房改房，是全 产权还是部分 产权，单位与职工之间是否有相关出售的协议，如职工部分集资，所取得的 集资房为部分 产权，出售时需要单位同意，且单位拥有 优先购买权;标准价的 房改房拥的是部分 产权，出售也需要经单位同意才可出售，原单位有 优先购买权;如果该单位放弃 优先购买权， 产权人房产为全 产权且没有其它纠纷，就可以购买单位福利房了。

八、原房东没 交物业费，怎么办?

这种情况只能说明原房东无德。原房东的物业费，理应前房东承担，但是如果在签订合同时，没有 物业费拖欠进行约定，那么只能 购房者自己买单，建议在签订合同时约定，若物业费未结清，则在尾款里扣除。

九、卖方因房屋要求加价，否则就双倍返还 定金，怎么办?

这种情况是没办法的，要么拿钱走人，要么加价。在对方违约的情况下，可以要求承担违约责任。但是房东已经主动承担违约责任并支付 违约金，那么房东解除合同也是合理合法的。这种情况在房价大涨时出现的多， 购房者可以在签订合同时提高 违约金，以此约束房东的 跳价行为。

十： 二手房验收有什么注意的呢？

1. 二手房一般带 装修，甚至老房主会连同部分家具、家电一起出售，这些东西都是有价的，哪些赠送、哪些出售， 新房主都要一一记清，签订房屋购买合同时，这细设施的品牌、型号、颜色、是否可正常使用都要写入合同，商谈价格按照这些东西进行商谈。

2. 验房时，要问清老房主是否门的钥匙都还在，单元门钥匙、 防盗门钥匙、信箱钥匙、房间门钥匙、入室门钥匙等等，要清点钥匙，并对应保管好。 防盗门、 卧室门好重新换锁。

3. 二手房验收时记得查看家具、床或其他大型物品遮掩的地方，看看地面是否存在缺陷。有的房主为了遮掩房子本身的缺陷，特地用家具遮掩。检查厕所或 厨房时，要注意 水管周围有无水沟。对于水缸或者有蓄 水槽的地方要先放满水检查 水管流水是否正常，然后再放水检查排水系统。好再看看天花板和墙面是否出现水渍等现象。

4.检查二手房是不是存在质量问题，如墙壁的裂缝、天花板渗水、返潮等。房屋有无裂缝，主要是墙面和地面。渗水指屋面漏水、水箱漏水、楼面漏水、上下 水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水等。

十一： 二手房翻新改造要注意什么？

二手房不同于 新房，改造过程中需要注意的事项很多，总结起来主要有以下几点：

1.旧房为了改变空间利用，需要进行 主体拆改，切勿私自拆房间承重墙，这会造成严重的安全隐患。

2.旧房可能存在电路、水路布局不合理、老化现象，在改造过程中需优化电路、水路布局。

3.许多旧房的 卫生间存在漏水问题，改造中需要重新做防水工作。

4.如果旧房的 门窗存在老化、生锈现象，需要及时更换。

5. 旧房改造可能需要更替 地砖，因此残破的 瓷砖要切割， 业主买砖钱也要留出多余量。

6. 墙面刷新是 旧房改造一大工程， 业主需要找经验丰富的油漆工，好的工艺重要。

购买二手房一定不要没准备就买了，买之前多看看二手房的套路及买二手房注意事项，在签订房屋合同、验 收房间等过程中，要时刻保持清醒的头脑，不要被原房主或 装修公司下套了，后，希望大家都能买到称心如意的房子。