什么是小产权房？小产权房的危害有哪些？

小产权房中的“小”其实并不是一个法律概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定称谓。 小产权房即部分产权房。当时的部分产权人享有房屋的使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则被限定在一定范围之内，是特指建设在乡镇 集体土地上对社会公开出售的房屋。

第一、 小产权房含义

小产权房是指一些村集体组织或者 开发商打着 新农村建设等名义出售的、建筑在 集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

第二、 小产权房种类

从建房土地来源上，可以将“ 小产权房”分为三类：(1)利用 农村宅基地建设的 住宅。(2)建设在农民集体所有非 住宅 建设用地上的 住宅，比如建设在乡镇企业、乡村公共设施和公益事业用地上的 住宅。(3)直接利用农用地建设的 住宅。

第三、 小产权房颁证单位

由乡镇政府或者村委会而不是国家颁发 产权证，有时仅仅是合同约定，并没有任何 产权证件。 “小产权”其实就是“乡产权房”、 “村产权房”等“集体产权”，按照 物权法定的原则，这些产权并不是受法律保护的法定产权。

和一般意义上的商品房相比，“ 小产权房”没有 土地出让金概念，也没有 开发商 的利润攫取，所以，“ 小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“ 小产权房”的根本原因。

第四、购买 小产权房的风险

(一)法律效力风险

“ 小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也分不同的情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该 房屋买卖合同认定有效；对于将 房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效；对于将 房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者 购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

(二)房产转让风险

“ 小产权房”拿不到正式的 房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即 小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定， 小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。对房屋的 保值和升值有一定影响。

(三)政策风险

购买在建 小产权房时， 购房人与 开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。 购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权， 购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

(四)监管缺位风险

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对 购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。