“众筹炒房”收益70％？你知道有哪些风险么

近日，一方面，以“先期借款”为代表的业务已经暂停，另一方面，以机构为中心发起的“众筹 买房”又热闹起来，煽动不要错过楼市大跌前“发大财”的末班车。

传统的众筹 买房，一般是几个朋友和熟人凑钱一起 买房，升值后卖出，获得利益。但随着互联网平台兴起，也让更多的人能够参与进来，部分互联网金融平台宣称，千元即可起投，利益高达30%以上。

虽然都叫众筹 买房，但具体的操作模式并不一样。大部分关心的只是利益率，那么“众筹 买房”都有哪些类型，它又有怎样的是与非呢？

“众筹 买房”究竟是个什么鬼？

据了解，所谓“众筹” 买房，就是几个朋友凑 首付，备好两年 月供左右的 月供资金，大家签订一个合约，以其中某一位的名义 买房，约定房价上涨到某个点时抛出，获利按出资比例分成。联合 买房的极端是“包楼”，即一些有实力的会抱团，在看好某个新 楼盘后，与 开发商协商以某个价格承包下整栋楼，留着自己慢慢卖。

“众筹 买房”常见类型有哪些？

类型一： 开发商发起营销型众筹

营销型众筹往往是 开发商发起的。例如万科、远洋地产等推出的以 楼盘营销为目的的众筹，用较大力度的优惠活动吸引 购房，购不到房的人会获得一部分利益回报。这种众筹方式有些类似于团购，优惠大部分来源于 开发商及 合作企业让利。

类型二：熟人操作“众筹 买房”

在深圳工作的王小姐看到房价不断上涨，去年和几个朋友一起凑钱去深圳周边的城市 买房，“我们是几个朋友一起去买的，因为大家都是熟人，是在信任的基础上操作。”

王小姐表示，虽然是熟人，但在操作时也签订了非常严格的合同，并且有具体的约定，她们主要是按份额操作，5万元一份，每个人可以出资购买一份或者几份，然后将房产放在几个人的名下，计划持有三年左右，但是也可能根据房价的变动和市场情况作出调整，比如当持有房产一半以上的人同意卖出，就会选择时机卖出。

朋友间合作的众筹 买房算是比较常见的方式。深圳地区一位互联网金融人士表示，其实这种模式一直以来都有，但这种模式是熟人操作，操作的空间也比较有限。

类型三：基于互联网平台的房产众筹

除了熟人模式，互联网平台的兴起也给了普通人更多可能。过去一段时间，基于互联网的房产众筹受到了业界非常高的关注，对普通而言起点不高，模式也有多种，有的是通过份额获得比较固定的，也有的是到一定期限后， 房产升值后获得浮动利益。

就固定模式而言，针对的人群相对来说更接近一般 购房者。以佛山的一家房产众筹平台为例，该平台上发布的众筹项目是1000元起，后可获得部分商场、铺面的利益，期限分别锁定3～24个月不等。

据该平台官网介绍，其具体操作模式，第一阶段仅针对意向 购房者开放，参与者根据众筹项目要求进行份额认购，获得房产相应比例的权益，认购份额高者获得房产 产权，与其他参与者一样同时可获得相应利益。第二阶段面向全网开放，第一阶段剩余的众筹份额（如有）可供全平台开放，可获得相应利益。

惊！部分浮动利益模式竟有70%

相比固定模式，浮动利益类型平台的操作模式“ 买房”意味明显。据了解，目前这类房产众筹项目的主要来源于房价溢价收入。部分平台介绍，平台会会组织团队进行现场考察并且评估，虽然目前不保证，但是目前的几个项目都超过了30%，高的甚至超过了70%。

此外，还有一些在微信平台的“众筹 买房”模式，门槛可以高达百万元。据羊城晚报此前报道，一个叫“×××创业社区”的微信平台发布信息称，100万起，由运作团队专门负责炒楼事宜。该平台负责人宣称炒楼运作团队不经手资金和 产权，利润或亏损、运作方均按七三分成。

当前 房地产众筹的风险主要来自以下几个方面。

首先， 周期性风险。

当前中国房市是一个有钱为主的市场，这种市场情况下的市场供需、价格形成机制和运行机制都与以消费为主导的市场有根本性的区别。如果市场预期发生逆转，那么房市就会开启 周期性调整，虽然短期内对房市的预期仍然向好，但长期来看，房产作为一种品种，这种风险是不可避免的。

其次，平台跑路风险。

目前法律上并没有对众筹有一个明确的概念，对众筹 买房更是没有法律保障。一旦发生亏损，或者因其他原因平台老板跑路，必将造成难以挽回的损失。2016年2月16日，一家做房产鑫琦资产平台 高层被警方带走，19亿资金无法兑付正是给想要进入房产众筹试水的消费者提了个醒。

后， 房地产众筹重要的风险点来自于政策和法律风险。

以“众筹 买房”为例，严格意义上说，众筹 买房平台本质上是一种“伪众筹”。一直以来，众筹 买房都游走在法律的边缘地带，在某种程度上已经满足未经有关部门审批、公开通过网站宣传、承诺本息和向社会公众吸收资金，已经涉嫌非法集资。但目前实践中，个人直接发起的众筹 买房以及平台宣传中仅承诺预期的方式都不能构成非法集资的要件，不属于非法集资。现阶段，我国与众筹有关的监管仍然处于缺失状态，相比之下，美国于2012年出台了JOBS法案，对众筹项目中资质、项目权益关系、操作规范、风险和利益等均做出了较为清晰的规定。对 房地产众筹而言，不仅要做足功课，监管同样不能掉队，但怎样避免“不管不行，一管就死”的局面，对政策制定者和市场参与者而言都是一个挑战。