上海这些标杆小区，靠什么崭露头角？
在上海，每个板块都有属于自己的标杆楼盘。
尤其是那些知名度很高的社区，一说起板块的名字，大家都会脱口而出代表性的小区。
如陆家嘴的汤臣一品，虽然已建成15余年，矗立在临江第一排，早已成为只可模仿，不可超越的传奇。
图：汤臣一品
又比如翠湖天地，长期以来就是新天地、老上海豪宅的代名词。
图：翠湖天地
所谓标杆楼盘，首先，单价得是板块封顶的水平；其次，知名度、成交活跃度也得在板块的前列。
但品质最好、平均户型最大的小区，还真不一定是板块内的标杆楼盘。
要成为标杆，最讲究的是稀缺性。具有独占的资源，才会受到买房人的追捧。
我们考察了全上海的各个板块，总结出了各类社区标杆楼盘的特征，希望对你有所帮助。
1
豪宅社区比品质
在上海，豪宅基本都是2000万以上的总价。买在豪宅社区的居民，财富实力都是比较雄厚的，他们的眼里容不下沙子，对楼盘的品质要求苛刻。
平心而论，国内的施工工艺不是很对得起上千万，甚至几千万的房价。
最近几年，”伪豪宅“批量出产。外观和内部公共区域不如日本40、50年前水平的小区比比皆是。
既然大家都良莠不齐，社区内真正品质好的楼盘就会脱颖而出。
比如在长风公园板块，中海紫御是最先落成的，户型都是200多㎡，中海又是央企大品牌，当时引起了很高的关注度，有不少明星购房。
然而，由于施工问题，该楼盘后续恶评不断，又是漏水、又是真石漆外墙脱落，如今也留有修补过的痕迹。
图：中海紫御
围墙也比较小家子气，高度比较矮，徒手可以翻进去，紫御的”紫“字已经脱落过。
图：中海紫御围墙
待国浩长风汇都一建成，中海紫御一下子就被比下去了。
国浩长风汇都是干挂石材外墙，人车分流小区。小区围墙高度目测接近3米，全大理石包裹，派头十足。
图：国浩长风汇都
虽然平均户型比中海紫御要小一些，但品质更好的国浩长风，有二手房挂牌以来，单价稳定比中海紫御高1-2万/㎡。
国浩才是长风公园的标杆楼盘。
如果说这个案例，楼盘品质的差距不明显的话，我们可以再看看杨东板块。
香梅花园、上海绿城、陆家嘴中央公寓，这些都是15年前，乃至20年前在上海响当当的名字。
图：香梅花园
图：上海绿城
杨东算是一个传统的豪宅社区。这些楼盘即使放在今天，也算是不错的房子了。但它们和新建的仁恒公园世纪，明显不是一个级别的。
图：仁恒公园世纪
公园世纪是仁恒在上海的旗舰产品，全铝板外立面、人车分流、私家会所。其品质不说与上海绿城、香梅花园对比了，与自家的仁恒滨江园、仁恒河滨花园比都上了一层。
即使靠着杨高路主干道，有噪音污染，仁恒公园世纪的房价与板块内其他小区比，已经达到另一个次元，是当之无愧的板块标杆。
2
滨江板块比景观
上海的滨江沿线，基本也都是一些豪宅社区，如陆家嘴南滨江、黄浦滨江、徐汇滨江、前滩等。
在这些社区里，楼盘品质固然重要，但更为稀缺的是窗外的景观。
富人买在滨江沿线，为的就是抬头就能看到黄浦江两岸的景色，有一种俯视众生的优越感。
比如，在徐汇滨江板块，品质杰出的保利西岸、云锦东方、中信君廷并不能稳坐板块最高单价——因为他们都不是临江第一排。
而一线江景位置范围让给了次一个档次的百汇园和尚海湾豪庭。
这就导致，干挂石材、一梯一户的中信君廷也就和涂料外墙普通小区的百汇园一个单价。
图：中信君廷
同样是一线江景的尚海湾豪庭二期还未有二手房挂牌，届时，价格一定不会低于百汇园。
有多少人是冲着这个一览江景的拱形阳台来的！
图：尚海湾豪庭二期
还有一个景观比品质更稀缺的例子，在北外滩。
说到北外滩的标杆楼盘，大多数人的第一反应是新外滩花苑——它是上海唯一一个可以坐北朝南远眺陆家嘴三件套的一线江景房。
图：新外滩花苑
它的品质非常普通，就是一涂料板楼，肉眼可见的墙体漏水。
图：新外滩花苑
然而，它在北外滩的价格就是独立一档。
隔壁的白金湾府邸，景观被悦榕庄酒店遮挡，虽然品质吊打新外滩花苑，但单价低了不止一截。黄浦江两岸，景观才是王道。
3
普通板块比配套
再来说说上海楼市占比95%以上的普通板块，它们才是主力阵容。
普通板块的买房人，不像豪宅买家那样眼光刁钻，也不像江景房买家那样有钱任性，更讲究小区的实用性。
交通、商业、教育资源、户型的实用性是决定楼盘是否为板块标杆的关键，楼盘品质的影响力比较弱。
比如，在上大板块，经纬城市绿洲是公认的标杆楼盘，交通、商业、对口的教育资源都是上大最优秀的。
而在同一个板块内品质更出色的保利叶之林等，价格反而要下一个台阶。
500-800万总价段在上海属于刚需改善阶级，比起楼盘品质，显然配套更为重要。
共康的宝宸怡景、宝宸共和是另外一个例子。
它们的品质都比次新房的中环国际公寓、和欣国际花园要差一些。
但通河新村地铁站在附近，板块的商业都集中在小区门口的三泉路上，才给了业主挂牌9万+/㎡的底气。
4
网红板块比开发商
最后说说网红板块，很多都是发展潜力比较好的、或者是知名度特别高的，吸引了不少投资客以及原本不住在周围的人。
他们的特点就是来自于全城各个角落，甚至是全国各地，对板块内的情况都不甚了解。那对于他们来讲，最有可能的买法就是选一个最大牌开发商的楼盘。
像临平路板块，有了瑞虹新城之后，人们几乎已经忘记这个板块的名字了。
图：瑞虹新城5期
挂着“瑞虹新城”的Title，每平方就能比隔壁的建邦16区、虹叶茗园贵上好几万。
大虹桥也是相同的情况，挂着万科Title的，就是要比别的开发商楼盘贵。
类似的情况数不胜数，如北蔡的大华锦绣系列、古美的万源城、五角场的三湘世纪花城...
在这个追求短平快的时代，流量才是第一生产力。
5
结语
最后，给大家总结一下，各类板块标杆楼盘的判定方法。
豪宅板块看品质；滨江板块比景观；普通板块需配套；网红板块比开发商。
各类板块购房人的需求是不同的，标杆楼盘就是抓住了最核心的需求。
如果你发现哪个板块的标杆楼盘，价格还没有脱颖而出，那恭喜你，发现了一座新的金矿。
本文就当是抛砖引玉了，欢迎大家留言，挖掘上海那些不为人知的标杆楼盘。
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