2019年石家庄购房全攻略：数据回顾2018行情，供需预测2019走势
数据来源丨国大地产、房天下、世联行、克而瑞、搜狐焦点等
本文作者丨张泽丹
本文内容仅代表个人观点，感谢国大策略部王浩提供的制图帮助。
时间进入2019年，每个人心中还是会浮起那个”终极“问题：今年，适合买房吗？
本文从四个方面，用最真实全面的数据，来回答这个终极问题，主要内容包括，2018年石家庄土拍分析、2018年石家庄商品房与二手房成交量分析、2019年石家庄所有在售住宅楼盘分布图、2019年石家庄房价预测、2019年调控政策分析与预测。图片被压缩的厉害，原图私信自取吧。
2018年石家庄土拍分析
▍住宅地块
住宅地块数据，由作者本人归纳总结。
2018年，石家庄土拍市场上，共计约114组住宅地块成功出让，总面积4450798.24㎡，约合6676.20亩，成交总金额约428亿，平均亩单价641.08万。除去已实际售罄地块，可形成货值的住宅地块约74组，平均楼面价4300元/平左右，可形成地上建筑面积约680万平方米，预计总货值800-900亿左右（总货值，是我一块地一块地查规划证计算出来的，可信度略高）。
2018年所有已出让住宅地块分布图如下，图片大小为5M，可缩放至街道，已重点标注二环路和三条地铁线。其中，亩单价最高的是荣盛和府，楼面价最高的是荣盛御府，预计总货值最高的是中冶德贤华府。荣盛这两个项目，粗略估算，99%是要赔钱的，可能也就走个现金流吧。
2018年石家庄成功出让的所有住宅地块中，已经明示规划的项目分布图如下，图片大小5M左右，可缩放至街道。高新区和鹿泉区可谓是江山一片小红点，供给过多，也怪不得2018下半年这两个区域的新房房价一直在降，领头“促销”的是花语原乡，中间“勇敢站出”的是万合名著，最后以万科新都会结尾。
可以看出，二环内都是黑点，仅有的几处红点大多数也都是补证或历史遗留问题项目，比如盛邦大都会、尚宾城、世茂璀璨裕华等。真正经过多家房企竞拍、净地开发的住宅项目，仅有一处，——荣盛和府。
其实，这种窘境并不单单只出现在二环内。观察上图，会发现——2018年石家庄出让的住宅地块中，三环内的所有住宅地块，除了荣盛和中冶拍的三块地，绝大多数都是补证或已经“内定”的地块。
土拍并不是普通人想象的那样，多家房企竞拍拿地，而是涉及到复杂的“内幕交易”。今天石家庄刚刚又拍出几块地，天山熙湖三期的楼面价是4000多，有的房产群里网友就比较高潮了，表示地价才四千房价肯定也不高。这种观点是错误的，一块土地往往会存在财务、法务、税务、债务等各种成本纠葛，楼面价只是成交价与地上建面的除数，是所有成本中最明显的一个而已。
所以说，除了一线以及强二线城市，普通人看土拍数据，也就看个热闹，看不出什么所以然的。
▍石家庄历年土拍数据对比
2018年石家庄土拍数据，各大房地产资讯平台都有统计，但或多或少都有遗漏。我个人统计的数据条目自问是最全的，但仅供公司使用。以下石家庄土拍数据来自于房天下和世联行，石家庄有实力做项目前期的公司中，世联行、克而瑞、上古，是比较有名的。我个人倾向于世联行，所以使用了世联行的土拍数据。（房天下和搜狐焦点的土拍数据有许多小错误，比如很多处于区域边界的地块容易划分错误，长安区的成交地块被划分到新华区等）
▲世联行·2018年石家庄土拍数据
可以看出，这五年，是石家庄城市历史中土拍市场最活跃的时期，成交面积呈直线上升态势，2018年的出让面积是2014年的四倍有余，根本原因是城市发展到达了一个新的量级，需求增多，房企拿地意愿大增；另一个原因，是由于大量“补证”地块的成交，尤其是2017年，成交面积大涨41%，成交总金额仅上涨0.32%，很明显补证项目居多。
补证的项目，土地价格低廉，虽然不会形成新房供给，但是下房本后，会形成大量的二手房供给。所以，石家庄主城区虽然限售五年，实际二手房上架数量并没有减少，甚至在增多。
还有，平均下来，石家庄从2014-2018年，出让土地的亩单价并没有升高。但实际房价升高很多，这说明，近几年，石家庄出让土地中，补证和远郊的地块占比很高。
▍小结
综上，石家庄出让土地面积五年内大涨400%，三环内称得上是“净地”的住宅地块所剩无几，这是事实；主要通过公开土地市场竞拍拿地的房企，几乎只有荣盛、中冶以及正定新区的那几家“老实人”；净地最多的区域，是正定新区；出让面积最大的区域，是鹿泉区。
所以，在未来几年，石家庄城市更新的主要区域，除了要拆迁大量工厂的长安区以外，还有鹿泉区以及正定新区。
2018年石家庄房地产行情详解
▍新房成交数据
新房成交数据，选择了两家，一个是易居的克而瑞，一个是世联行。新房成交数据，属于房企核心数据，世联行和克而瑞与石家庄各大房企的关系不错，所以可以拿到相对客观真实的成交数据。
从两家机构已经公布的数据中可以看出，2018年石家庄商品房市场，包括住宅、公寓、写字楼、商铺，实际总销售额约510亿，成交面积约240万㎡。
和上文中，我估算出的住宅地块总货值做对比，可以看出——如果按照2018年的成交额和成交面积计算，石家庄去年的商品房市场库存去化周期大概率超过24个月。而健康的去化周期，是8个月左右。
很明显，2018年，石家庄商品房市场，供过于求。
▍二手房成交数据
以下，为2018年石家庄主城区每月二手房过户量统计图。
然后，是来自第三方的数据，国大地产统计的每个月二手房实际成交均价走势图，从16000跌至不到15000。
还有，国大地产房源系统中，二手房上架房源分布图。
最后，来自房天下的数据，2017-2018年石家庄房价走势图。
总的来说，石家庄2018年二手房成交均价总体呈下降趋势，但幅度很低，12个月总共跌了1000元/平；成交量有波动，总的来说，走势平稳。
你们知道我是国大的，我可以写出更详细的二手房成交数据分析，但我得保密，以后写区域调研时，会稍微提到一部分不敏感的内容。
▍小结
2018年石家庄房地产调控政策不多，最重要的几条是：2月份提出的《关于加快推进被动式超低能耗建筑发展的实施意见》、6-10月份的楼市严查、4月份提出8月份进一步完善的人才引进政策、以及若干土地新政。
总的来说，2018上半年石家庄房地产市场行情十分平稳，下半年在项目集中入市、回款压力大、放松限价等多方因素作用下，市场表现为量增价跌，并且新房跌的幅度要高于二手房。
关于石家庄二手房这几年的市场表现，有心的读者可以阅读以下两篇文章，在我的公众号菜单-过往文章 中搜索即可。
内网数据丨2015~2019年，石家庄楼市真正的行情走势
内网数据丨2015~2018年石家庄四类小区最真实的房价走势
2019年石家庄楼市预测
▍全国土拍数据
以下为易居克而瑞已公布的2018年全国土拍数据统计，可以看出，——全国主要城市土地成交量依然在增长，但溢价率大幅降低、流拍幅数创历年之最。明知道不受欢迎，依然大量推出新的地块，这说明：各地政府似乎有加紧出货的趋势。
▍楼市调控政策
2018年上半年，全国各地出台的楼市调控政策数量创下历史之最，但731政治局会议后全国楼市才开始极速降温，陆续出现多处打砸售楼部现象。进入12月后，多处热点城市出现“楼盘无人报名导致取消摇号”的现象，楼市下行特征十分明显，数座城市部分放松楼市调控。随后，全国住房和城乡建设工作会议提出——“以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展”作为2019年重点工作之一，强调房地产调控要“因城施策”。
进入2019年，放松调控的城市数量进一步增多，央行再次降准后，银行流动资金增多，多地传来降低首套房贷利率的消息，甚至有银行可以做到首套房贷九折优惠。
▲2018年中央出台的主要房地产调控政策一览表
▍合理预测
首先，明年政策面预计会全面回暖，首套房贷利率可能会进一步下降；楼市四限——“限购限贷限售限价”中，“限售”和“限价”有放松的可能性；除却四大一线以及若干强二线城市，“人才引进”已经导致“楼市限购”名存实亡，所以客观上，放开限购并不会对二三线城市行情造成冲击；目前最关键的楼市调控政策，是“限贷”，短期内99%不会放松。
其次，从机构统计数据来看，石家庄2018年商品房市场成交额约为510亿，二手房成交额约为270亿。可是，仅2018年石家庄已出让的住宅地块，就可以形成800-900亿可售货值；国大数据显示，二手房上架量年初为37000套左右，年末为39000套左右，这说明“限售”并没有导致石家庄二手房供应量下降。
所以，2019年上半年，石家庄房地产市场依然是供过于求的，二手房成交价跌幅依然会很小，新房依然会有节假日降价促销的楼盘。但这种平稳态势，可能会在下半年被利好政策打破。
2019年上半年各区在售楼盘
▍在售住宅楼盘分布图
陆续有网站在发放2019年石家庄楼市地图，我看一眼觉得过于密集，商业项目太多，而且很多楼盘实际都已经售罄了。所以自己用了两个下午的时间，在同事的帮助下，做出一份可缩放到街道、标注出三条地铁线、仅包括目前还有房源的在售或未售楼盘分布图，和国大有合作的项目甚至还会标注出实际成交价哦~
标签过于拥挤，有些密集区域的楼盘没有标注完全，但只是极个别，所以读者可以放心的保存、收藏、转发、比心。
▍刚需首选—开发区与东三环
开发区在售楼盘密度是最高的，有一号线和三号线两条地铁，三号线两年后通车。开发区详细调研，为了不影响拍照效果，会在进入春天后展开。
开发区所有在售楼盘中，最高端的项目为天山的世界壹号，我觉得性价比一般，临着主干道，吵闹；中端项目，有翰林甲第（卖学区的伪高端盘）、想象国际二期、雍雅锦江三期、天山熙湖三期、润都荣园、富力城等；剩下的，都是刚需盘，尤其是东三环沿线。
链接阅读 久违的日清盘：买石家庄万科新都会真的赚到了？
▍刚需次选—鹿泉区
近两年，修改过鹿泉的规划后，大量耕地的用地变做了住宅用地，所以鹿泉区的土地供给量一直是石家庄最大的。因为临近多处森林公园的原因，刚需盘的数量是最多的，别墅盘的数量也是最多的。
最高端的项目，是龙湖天宸源著、绿城桃花源、蓝城桃李春风等别墅盘，中端盘只有万合名著和保利西悦春天，剩下的全是刚需盘，可以期待一下保利城与碧桂园星荟。
▍刚需次次选—栾城
栾城，可以期待的楼盘只有一个，永威收购的南华城二期，永威是郑州出来的实力开发商，口碑不错；其他楼盘，也就剩下天河名郡、瀚正御景城、福美六号院了。
▍中高端—裕华与桥西区
二环内，两个区在售的住宅楼盘，仅有帝王国际、众里景园、盛邦大都会五期三个，其他都是尾盘或者还未开盘。
南二环外，中高端项目云集，有销量与广告王者-融创中心、万科第一个项目-翡翠公园、体量最小的-旭辉中睿府，剩下的都是中端楼盘。
▍城市更新主战场—长安区、正定新区、新华区
主战场仅包括长安区与正定新区，新华区不算。正定新区调研文很全面，公众号过往文章中可以搜索到。
长安与新华两个大区，二环内的项目定位都很高，有尾盘状态的荣盛华府、2017年亩单价最高的远洋晟庭、遮遮掩掩的万科紫郡、2018年亩单价最高的荣盛和府，其他几个项目，比如尚宾城、岸芷汀兰、和平阳光苑、广安云棠什么的，属于中端楼盘。
北二环外，是石家庄中端楼盘数量最多的区域，最值得期待的，是紧邻赵佗公园的中冶德贤华府、靠着御景半岛的万科翡翠书院一期，碧桂园桃园里存在感很小。
文末总结
对房地产来说，2019年会比2018年好过一些，政策与房贷利率肯定会缓和下来。但各城市都面临供过于求的尴尬局面，利好与利空两相对冲，预计2019上半年总体房价走势为-横盘阴跌，成交量在临近下半年可能会有起色。
明年有购房需求的读者，建议可以在节假日有特价房推出时选购新房，或者下半年利率下降时选购二手房。我一直不推荐投资购房，明年依然不推荐投资石家庄房产，其他城市在下半年可能会有机会。
我在上文中提到了，现在中国城市的土地供应量处于历史峰值，而且可能是倒数第一或第二个峰值，过了这最后一个或两个峰值期，城市会寻找新的财政支撑点，也许是高新技术产业，也许是逐步推广的房地产税。但也不用过度惊慌，中国人民现在加不起任何税，10年内对首套房也是不可能收物业税（也就是房产税）的。房地产税，包括很多税种，房产税只是其一，2020年左右立法公布的，可能是空置税或交易税。
租赁市场与商品房市场是可以互相转换的，长租公寓经营的越是成功，人们租房越是方便，买房的需求就越少。石家庄国大2018年的租房成交量是下降的，可能就是长租公寓分流了部分客户。
以上内容，已足够全面，公众号里有购买二手房和新房的详细流程，更多石家庄城区调研文，三月春暖花开后会陆续推出。
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PS.下文预告.石家庄长安区重点学区房调研
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